マンションを売却したことにより利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年までに確定申告を行う必要があります。
譲渡所得を計算するにあたっては、そのマンションの売却金額から取得費と譲渡費用を控除できるため、費用となるものの範囲や費用の算定方法を知っておく必要があるでしょう。
また一定の不動産を売却した場合においては、譲渡所得の特別控除が適用できることもあり、要件を満たせば税負担を軽減できます。
本記事では、譲渡所得の計算方法、譲渡所得の特別控除の適用要件、不動産を売却することにより発生する支出および節税のポイントについて解説していきます。不動産の売却をした方に限らず今後売却を検討する可能性がある方も、ぜひご覧ください。
目次
譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは「資産を売却したことにより得た所得」のことで、売却したことにより利益が出なければ税金はかからず、確定申告は不要となります。（※譲渡所得の特別控除の特例の適用を受ける場合は、所得金額に関わらず確定申告が必要）
【譲渡所得金額の算定方法】
譲渡収入（売却代金） －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額 ＝ 譲渡所得金額
なお、土地建物などの不動産売却にかかる所得は、分離課税として他の所得と分けて所得税を計算する必要があります。また、土地建物にかかる譲渡所得は、その売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものが長期譲渡所得、5年以下のものが短期譲渡所得となり、不動産の所有期間により所得税・住民税の税率は下記のとおり異なります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） | 30.63％ | 9％ |
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） | 15.315％ | 5％ |
※上記所得税には、基準所得税額の2.1%相当の復興特別所得税が含まれています（2037年まで）。
参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁、No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
（1）譲渡収入（売却代金）
譲渡収入とは、土地建物を売却したことにより取得した金額です。なお、金銭の代わりに物や権利を受け取った場合でも、その受け取ったものの時価に相当する金額が収入金額となります。また、譲渡した日から年度末までの期間に相当する固定資産税を受け取ったときは、その固定資産税相当額も譲渡収入となりますのでご注意ください。
その他、個人が法人に土地建物を譲渡した場合において、その対価の額が時価の1/2に満たないとき、または贈与であったときは、時価に相当する金額が譲渡収入とみなされます。
（2）取得費
取得費は売却した土地建物の購入金額、建築金額、設備金額、仲介手数料などが含まれます。
なお、建物については取得から売却までの期間に相当する減価償却費を、購入金額や建築金額などから控除した金額となります。
また、相続等により取得した不動産については、購入時・建築時から相当の期間が経過しているため、契約書等を紛失して取得費が不明であることも考えられます。
このように取得費が不明な場合は、不動産の売却金額の5％を取得費とすることが可能です。ただし、この方法を選択すると税負担が重くなる場合が多いため、その前に下記情報を組み合わせることで合理的に取得費を算定することができないか確認してみましょう。
通帳等の出金履歴から推測する
取得当時の物件チラシやパンフレットから購入金額を推測する
登記簿謄本の抵当権情報の欄から購入時のローン金額を推測する
不動産鑑定士に取得費調査を依頼する
※算出した金額が合理的であるかどうかは、複数の視点から検証する必要があるため、不動産会社の担当者や税理士等の専門家に相談しましょう。
その他取得費に含まれるものは下記のとおりです。
（ア）土地建物の取得にかかる登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税など（事業所得などにかかる支出は必要経費に計上されるため、取得費には含まれない）
（イ）借主を退去させるために支払った立退料
（ウ）土地の埋め立てをするために支払った造成費用
（エ）土地の取得に際して支払った測量費
（オ）土地建物の所有権確保のために支払った訴訟費用（遺産分割するためにかかった訴訟費用は除く）
（カ）建物取得後、約1年以内に建物を取り壊した場合などの建物の購入金額、および取壊し費用（取得時から土地を利用することを目的に建物付き土地を取得した場合など）
（キ）土地建物の取得にかかる借入金利子（土地建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子に限る）
（ク）締結済みの売買契約を解除し、他の土地建物を取得する場合に支払った違約金
参考：No.3252 取得費となるもの｜国税庁
（3）譲渡費用
譲渡費用とは土地建物を売却するために直接かかった下記費用のことをいい、修繕費や固定資産税などの土地建物の維持管理ために支出したものは含まれないのでご注意ください。
（ア）土地建物の譲渡にかかる仲介手数料
（イ）売却時に負担した印紙税
（ウ）売却時に、借主を退去させるために支払った立退料
（エ）土地を譲渡するためにした建物の取壊し費用、建物の損失額
（オ）締結済の売買契約を解除し、さらに有利な条件で譲渡するために支払った違約金
（カ）借地権にかかる名義書換料など
参考：No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁
マンション売却で税金がかからない、もしくは軽減できるケース
マイホームとして利用しているマンションを売却し譲渡益が出た場合に利用できる特例があります。ここでは、各種特別控除等の適用要件について解説いたします。
3,000万円特例控除
マイホームを売却して譲渡益が出た場合においても、本特例の適用を受けることで3,000万円の所得控除を受けられます。
なお、その後に新居へ入居した年、その前年および前々年において居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の適用を受けた場合は、住宅ローン控除の適用を受けられませんのでご注意ください。
以下、マイホームを売却した場合の控除の特例の適用要件を記載します。
（1）居住している住宅を売却した場合。なお、居住していない住宅を売却する場合は、居住しなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること。
（2）売却した年の前年および前々年において、当該特例およびその他の特例の適用を受けていないこと。
（3）災害により建物が滅失した土地については、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
（4）親族間での売買でないこと。
参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
10年超所有の軽減税率
所有期間が10年超のマイホームを売却し、3,000万円の特別控除の適用を受けた場合において、譲渡所得から3,000万円を控除してもなお所得が生じるときは、3,000万円を超える部分については軽減税率の特例の適用を受けることができます。なお、軽減税率を用いた税額計算の方法は下記のとおりです。
| 譲渡所得金額 | 税額 |
| 6,000万円以下 | 譲渡所得✕10％ |
| 6,000万円超 | （譲渡所得-6,000万円）✕15％+600万円 |
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
またその後、新居に入居した年、その前年および前々年において軽減税率の特例の適用を受けた場合は、住宅ローン控除の適用を受けられませんのでご注意ください。
以下、軽減税率の特例の適用要件を記載いたします。
（1）日本国内にある居住用の土地建物を売却すること。なお、住んでいない住宅を売却する場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。また、災害により建物が滅失した土地については、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
（2）売却した年の1月1日において土地家屋の所有期間が10年を超えていること。
（3）売却した年の前年および前々年に当該特例の適用を受けていないこと。
（4）売却した土地家屋について、居住用財産の買換え特例および交換の特例の適用を受けていないこと。
（5）親族間での売買でないこと。
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
特定居住用財産の買換え特例
本特例は、所有期間10年超のマイホームを特定の要件を満たす物件に買い換えた場合において、売却により所得が生じたとしても、その所得を買い換えたマイホームを売却するときまで課税を繰り延べることができるという税制です。つまり、譲渡所得の軽減ができます。
その後、新居に入居した年、その前年および前々年において買い換えの特例の適用を受けた場合は、住宅ローン控除の適用は受けられないためご注意ください。
以下、マイホームの買い換え特例の適用要件を記載いたします。
（1）日本国内にある居住用の土地建物を売却すること。なお、住んでいない住宅を売却する場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。また、災害により建物が滅失した土地については、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
（2）売却した年の前年および前々年において、その他の特例の適用を受けていないこと。
（3）売却および買い換えた土地建物は、日本国内にあるものであること。
（4）売却金額が1億円以下であること。
（5）居住期間が10年以上で、かつ、売却した年の1月1日において所有期間が10年超であること。
（6）買い換えた建物の床面積が50㎡以上、買い換えた土地の面積が500㎡以下であること。
（7）居住用財産を売却した年の前年から翌年までの3年の期間内に買い換えていること。
（8）令和6年1月1日以後に入居した（または入居見込みの）建築後使用されたことのない住宅で、一定の要件を満たすものであること。その他中古住宅については一定の要件を満たすものであること。
（9）親族間での売買でないこと。
【（参考）その他の譲渡所得の特例】
・居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除・・・損失を他の所得と通算および翌年以降3年間繰り越すことができる
・収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円の特別控除
・特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円の特別控除
・特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円の特別控除
・平成21年および平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円の特別控除
・農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円の特別控除
・低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円の特別控除
参考：No.3223 譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁、No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁、No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁
マンション売却時に発生する税金の種類
不動産を売却することにより印紙税、登録免許税、所得税（復興所得税を含む）、消費税等および住民税の負担が発生する可能性があります。ここでは、各種費用や税金について詳細を解説いたします。
印紙税
印紙は電子契約である場合を除き、売買契約書に貼り付けて割印をして保存する必要があるため、取引金額に応じて一定金額を負担しなければなりません。
登録免許税
登録免許税は不動産の登記内容を変更する場合に必要となる法定費用です。一般的に不動産売買において売主が負担する登記費用は、抵当権抹消登記、住所変更登記および氏名変更登記のみとなり、登録免許税は1件につき1,000円程度負担する必要があります。なお、不動産の所有権移転登記にかかる費用は、通常、買主が負担します。
消費税等
居住用財産を売却した場合は消費税の申告納税は不要です。しかし、売主が消費税の課税事業者である場合において、事業用の建物を売却したときは、消費税の申告納税が必要となります。なお、土地については消費税法上の非課税取引となり、消費税の負担は生じません。
所得税
土地建物の売却により所得が生じた場合は、一定の税負担が生じます。なお、所得税の負担が生じたときは、所得税に対して2.1％の復興所得税が加算されます。
住民税
所得税と同じく、土地建物の売却により譲渡所得が生じた場合は、一定の住民税を負担する必要があります。
特例控除を利用する際の注意点
次に特例控除を利用する際の2つの注意点について解説します。
特例を利用する場合は確定申告が必要
特例の適用を受けようとする場合は、必ず確定申告を行う必要があります。
たとえば、マイホームを売却して2,000万円の所得が生じた場合において、居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けることで税負担が生じないこととなった際、確定申告をすることで、はじめてその特例の適用を受ける意思表示ができます。
そのため、確定申告をしないと2,000万円の所得に税金がかかってしまいます。なお、特例は申告期限後であっても適用を受けることができるため、申告を忘れていた場合は速やかに申告書を提出するようにしましょう。
ただし、居住用財産の3,000万円特別控除には当初申告要件があります。当初申告要件とは、その年についての最初の申告につき、申告書に一定の事項を記載したり、一定の書類を添付することで、その適用を受ける旨の意思表示を求めることです。確定申告書を一度提出した後に、適用を受けるのを失念したという理由で、後日に本特例の適用を受け直すことはできないため注意が必要です。
特例を併用できないケースがある
本記事で紹介した、3,000万円の特別控除、10年超所有の軽減税率および特定居住用財産の買換え特例と、住宅ローン控除は併用して適用を受けることができません。
しかし、3,000万円の特別控除と10年超所有の軽減税率は併用して適用を受けられます。税制は要件が非常に複雑です。
どの税制が使えるのか、どうすれば最も税負担を軽減できるのかなど、事前にしっかり調べてシミュレーションしておくことが重要です。不明点や疑問点があれば不動産会社の担当者や税理士等に聞いてみましょう。
マンション売却で節税するポイント
最後にマンションの売却における節税のポイントを解説します。
マンションの所有期間を把握する
不動産の売却にかかる税負担は、短期譲渡所得（所有期間5年以下）になるのか長期譲渡所得（所有期間5年超）になるのかで異なります。
短期か長期かのポイントとなる5年という判定期間は、不動産を取得してから売却した年の1月1日までの期間を指すため、売却した日までの期間と間違えないよう注意しましょう。
また、売却時期は税制だけでなくご自身のご事情や環境、市況等も考慮した上で検討することが重要です。いくらで売却ができるのか、諸費用はどれくらいかかるのか、手元にいくら残るのかをしっかり把握した上で売却を進めていきましょう。
経費と取得費は漏れなく計上する
取得費と譲渡費用の範囲は広いため、計上漏れがないように注意しましょう。譲渡にかかる各費用はそれぞれ金額が大きいため、ひとつの漏れで税負担が大きく変わってきます。
値上り時に売らないは間違い
不動産相場の上昇時に売却した場合は、大きく所得が生じてしまうため税負担等も重くなります。しかし、税負担等で手元からお金が流出してしまっても、その分お金の流入も増えますので、差し引きの手残りも増えることになります。
しかし、売却金額が1億円を超えた場合は、特定居住用財産の買換え特例の適用を受けられません。本特例を活用するのが前提である際には、税負担をシミュレーションしておきましょう。
ただ、所得税・住民税だけをとらえると、値上がりした金額以上に税負担が重くなることは基本ありませんので、一般的には値上がり時に売却したほうが有利といえるでしょう。
まとめ
本記事では、不動産を売却した場合の譲渡所得の計算方法、負担すべき費用の詳細、税負担を軽減するために知っておきたい特別控除の特例等について解説してきました。
特例の適用を受けるためには、複数の要件をクリアしたうえで必要書類を準備して確定申告をしなければなりませんが、特例の適用を受けることで税負担を軽減できます。
不動産は売買により動く金額が大きいため、税制のポイントを押さえておくことで節税につながります。知らないで損してしまわないよう、しっかりと事前準備をしておきましょう。不明点や疑問点があればすぐに不動産会社の担当者に相談し、納得した売却ができるようにしましょう。
この記事の監修者
リトラス税理士法人 税理士
佐藤憲亮（さとうけんすけ）
【経歴】
京都市出身の若手税理士。税理士業界歴15年超。
「お客様との対話を大事にする」をモットーに、何でも相談できる税理士として税務顧問業務をメインに活動。
税理士資格取得後は、京都市で税理士事務所を運営している。
また、そのかたわら税務記事や税務論文の執筆も行っており、スキマ時間を使ってブログ運営もしている書くことが好きな税理士。
難しいことは分かりやすく、伝わるように書くことを大事にしている。
