住宅ローンは、住宅を購入したり、リフォームしたりする際に利用でき、メガバンク、地方銀行、労働金庫、信用金庫、ネット銀行など民間の金融機関で借りられます。
しかし、別の会社に転職してまだ1年も経過していない、既にその他の借金を抱えているなど、審査に通ることが難しい方も少なくありません。
そこで、今回は住宅ローンの審査が通りにくいケースとおすすめの住宅ローンをまとめました。
マンションや住宅の購入を検討されている方は、ぜひ活用してみてください。
【目次】
１．住宅ローンの審査が通りにくいケース
２.住宅ローンの審査が通りにくい理由とおすすめの住宅ローン
・転職して1年未満の方
審査に通りにくい理由
おすすめのローン
・自己資金が用意できない方
審査に通りにくい理由
審査が通る条件
・車のローンやカードローンなどの借入のある方
審査に通りにくい理由
審査に通る条件
・正社員ではない方
審査に通りにくい理由
おすすめの住宅ローン
・個人事業主の方
審査に通りにくい理由
おすすめの住宅ローン
・永住権を持たない外国人の方
審査に通りにくい理由
審査に通る条件
３.まとめ
１．住宅ローンの審査が通りにくいケース
一般的に審査が通りにくいと言われるケースとして、次の6つが挙げられます。
・転職１年未満の方
・自己資金が用意できない方
・車のローンやカードローンなどの借入のある方
・正社員ではない方
・個人事業主の方
・永住権を持たない外国人の方
２．住宅ローンの審査が通りにくい理由とおすすめの住宅ローン
・転職１年未満の方
審査に通りにくい理由
転職したばかりでは、継続的、安定的な収入があるかどうかが疑われるため、勤続年数が長い方と比べるとどうしても審査に通るのが難しくなってしまいます。
そのため、多くの銀行では、勤続1年以上であることを条件としています。
また、転職によって収入が大きく変動（減少）する場合は、さらに取り扱いが難しくなります。
ただし、金融機関によっては、同業種への転職や転職理由、転職先、年収の変動（増額）を考慮し、1年に満たない場合でも審査を受けることもできます。
おすすめのローン
転職して間もない方には、フラット35がおすすめです。
フラット35には、転職1年未満は審査NGといった制限はなく、転職して間もない方でも審査を受けることができます。
審査を受ける場合に直近の給与明細や賞与明細、前年度の源泉徴収票など、審査に必要な書類は勤続年数1年以上の方より多くなりますので、しっかりと準備しておきましょう。
・自己資金が用意できない方
審査に通りにくい理由
住宅の購入では物件価格に加え諸費用を支払う必要がありますが、自己資金が用意できない（もしくは少ない場合）は、「返済負担率」が高くなってしまい、希望する金額を借りられないという可能性がでてきます。
返済負担率というのは、1年間で返済する金額が年収の何%かを示したものになります。
例えば、年収500万円で年間の返済金額が100万円の場合、自己負担率は20%になります。
住宅ローンでは、この返済負担率が20%～35%以内に収めることが基本と考えられており、自己資金が少ないと返済負担率を35%にしたとしても、十分な資金が借りられない可能性があります。
審査が通る条件
最近は、物件価格だけでなく、諸費用やリフォーム費用も住宅ローンに組み込める金融機関も増えているため、自己資金が用意できなくても住宅ローンを利用して、マンションを購入することが可能です。
ただし、返済負担率が20%～35%に収まる金額の範囲内で物件やリフォームの内容を考えることになります。
金融機関によってリフォーム費用の融資金額に上限を設けたり、諸費用部分は自己資金での対応を求められたりなど細かな点に違いがありますので、そこは注意する必要があります。
・車のローンやカードローンなどの借入のある方
審査に通りにくい理由
先に述べたように、住宅ローンでは返済負担率が重視されます。車のローンやカードローンなどの年間の返済額も返済負担率の計算に組み込まれます。
したがって、住宅ローンで希望する金額が借入できないことも起こります。
審査に通る条件
審査に通るには、金融機関が定める年収に応じた返済負担率以内に収めることが必要です。
可能であれば、残っている車のローンやカードローンなどを前もって返済しておくことで、住宅ローンを希望の金額まで借りることができる可能性が高まります。
・正社員ではない方
審査に通りにくい理由
住宅ローンは数十年かけて返済していくものですので、雇用形態が不安定だとどうしても審査に通りにくくなってしまいます。
そのため、フリーターより派遣社員や契約社員、派遣社員や契約社員より正社員の方が審査に通りやすい傾向にあります。
おすすめの住宅ローン
ただ、雇用形態にかかわらず、フラット35を活用すれば審査に通る可能性があります。
フラット35では、フリーターや派遣社員といった方でも一定の収入があれば審査を受けることができます。
フラット35は、最長35年の固定金利で、毎月の返済額がずっと変わらないので、その意味でも正社員でない方にはおすすめです。
・個人事業主の方
審査に通りにくい理由
住宅ローンの審査では、「安定した収入が継続的に見込めるか」が何よりもチェックされます。
給与所得者の場合は、勤続年数や源泉徴収票で審査できますが、自営業や個人事業主の場合は確定申告書を使って審査が行われます。
具体的には、直近3期分の確定申告書の所得金額の平均額で審査される場合が多く、金融機関が定める返済負担率を下回ると通らない可能性があります。
中には、3期のうち最も低い年の所得で審査する銀行や、1期でも赤字だと審査に通らない銀行もあります。また、金融機関によっては、一定以上の自己資金が必要になるケースもあります。
おすすめの住宅ローン
個人事業主や自営業の方は住宅金融支援機構のフラット35を検討してみましょう。
フラット35では、確定申告書の提出は2期分のみで原則直近の金額で審査を受けることができます。
この他にも、銀行によっては減価償却費や専従者給与、青色申告特別控除などについては経費とみなさず、事業所得としてプラスにカウントしてくれるところもあります。
・永住権を持たない外国人の方
審査に通りにくい理由
外国人の方でも日本国籍を取得した方や永住権を取得した方であれば、一般の日本人と同じ形で審査を受けることができます。
しかし、永住権を持たない場合、数年で帰国してしまうなど、金融機関としては、住宅ローンの返済継続性が懸念されると考えるため、ほとんどの銀行で貸出できないルールになっています。
審査に通る条件
永住権を取得していない外国人の方が、住宅ローンの審査に通るためには、日本に永住性が高いと判断してもらう必要があります。
永住性が高いと判断する1つの目安として、次の3つを満たしている方であれば、住宅ローンの審査を受けることができる可能性がでてきます。
・来日してから5年以上
・日本で勤続3年以上
・自己資金2割以上
また、「高度専門職ビザ」を持っている方や配偶者が日本国籍や永住権を持っている方である場合は、自身に永住権がなくても審査受けられる可能性があります。
この他にも、中国銀行といった外国の銀行の日本支店では、日本居住用向けの住宅ローンを提供しているところもあります。
３．まとめ
今回は、外国人の方、転職1年未満の方、正社員ではない方といった、特に弊社にご相談数が多いパターンはもちろん、審査に通りにくいと言われている個人事業主の方、自己資金が用意できない方、車のローンなどの他の借入がある方の住宅ローンの審査についてご紹介してきました。
住宅ローンの審査が通らない場合、金融機関を選ぶなどの工夫をする手もありますが、マンション購入を一年先にする、しばらく貯金をする、事前に車のローンを返済するなど、自分自身を住宅ローンの審査に通りやすい状況にすることも大切です。
住宅ローンが難しそうだと思ったら、不動産会社の担当者に相談してみるとよいでしょう。
