ローンを組んで住宅を購入したものの、収入の減少、離婚や病気などの理由で住宅購入時と生活が変わり住宅ローンの返済が困難になってしまうといったことは誰にでも起こりうることです。
住宅ローンの返済が滞った場合に解決策としていくつかの方法があります。
その一つに「任意売却」という選択肢があることをご存でしょうか。
では、そもそも任意売却とはどういったものなのでしょうか？
任意売却を成立させるための方法についてわかりやすく解説します。
「任意売却」とは、住宅ローンの支払い等が滞って、売買金額より住宅ローン残高等の金額が多い不動産に対して、抵当権等を設定している金融機関や保証会社等債権者および利害関係者に不動産売却金の配分を行うことによって、抵当権や差押登記等を解除してもらい、債務者である売主と第三者の買主との間における売買契約を成立させるというものです。
通常、抵当権や差押登記が設定されている場合、売主は買主に所有権を移転する際にこれらの登記を外さなければなりません。
抵当権など担保権の登記設定をした債権者から借り入れた金銭と売却にかかる諸経費以上の金額で不動産を売却することができれば、問題は発生しません。
しかし住宅ローンを滞納し、売却金額が住宅ローン残高等を下回っている場合は、売るに売れない状態が発生するのです。
そして、住宅ローンの返済が一定期間滞ると、抵当権等を設定した担保権者は最終手段として通常「競売（けいばい）」手続きを申請します。
そうなると、所有者の意思とは関係なく、一番高い価格で入札をした会社や個人に不動産の所有権を移転しなければなりません。
一番高い価格と言っても通常は市場価格を大きく下回ることが多くなります。
任意売却を行うと、そういった状況を回避できます。債務者（不動産の所有者）と債権者が任意売却による不動産売却に合意すれば、抵当権等の担保権を外してもらうことができるので、「競売」になるよりも早く売却ができる可能性があります。
また、競売で売却するよりも高く売却できる場合も多く、債権者にとっては競売よりも回収金額が多くなるというメリットがあります。
【１】．「任意売却」のメリット
１．市場相場に近い価格で売却できる
２．他人に知られないで売却ができる
３．諸費用が掛からない（手持ち金から支払わないで済む）
４．残債は分割返済できる
５．今の家に住み続けることができる可能性がある
６．引越し代をもらえる可能性もある
７．自分の意志で売却できる
【２】．「競売」の流れについて
１．ローンの支払い滞納が始まる（当初3～6ヶ月間）
２．「期限の利益」喪失（その後1～2ヶ月以内）
３．代位弁済と一括請求（その後1ヶ月以内）
４．任意売却になる場合
５．競売になる場合
【３】．まとめ
【１】．「任意売却」のメリット
ここでは任意売却する際のメリットについて説明します。
１．市場相場に近い価格で売却できる
任意売却は一般的な不動産取引と同様になるので、市場相場と同等の相場で売却することが期待できます。（債権者との価格同意が前提となります。）
高い価格で売却できることで結果として債権者への多額の返済が可能となり、残債が減ることとなります。
２．他人に知られないで売却ができる
「任意売却」における売却活動は通常の不動産売却と同じ販売活動をするので、売却理由が「任意売却」であることが近所の方や知り合いに知られることがありません。
一方、競売手続きによる売却の場合は、管轄裁判所にて該当不動産と債務者の名前が公告されます。
販売活動は通常と同じチラシによる買主募集や内覧などがおこなわれるため、売却活動をしていること自体は周囲に知られると考えておいてください。
３．諸費用が掛からない（手持ち金から支払わないで済む）
通常、不動産売却には仲介手数料、印紙費用、抵当権抹消等の登記費用など売却額の３％強、経費が必要になります。
任意売却の場合には売却した金額から支払うことが概ね認められています。
以下のようなものが売却経費と控除可能な費用になります。
仲介手数料
抵当権抹消費用
滞納している税金等
滞納しているマンションの管理費・修繕積立金等
４．残債は分割返済できる
売却後に残ってしまった残債は、その後の返済方法を債権者（住宅金融支援機構や金融機関、保証会社、債権回収会社）と協議して決めます。
当然これまでと同じ条件で支払いを継続することは難しいことは債権者側も認知しているわけなので、考慮してもらえる可能性があります。
５．今の家に住み続けることができる可能性がある
また、全てのケースではありませんが、例えば身内の方や、理解のある投資家の方に買い取ってもらい、売却した物件に賃貸として住むといったことも考えられます。
６．引越し代をもらえる可能性もある
不動産の売却経費や滞納金を売却額の中から支払うことができると、上記にて説明しましたが、この他にも債権者との交渉に次第で20万円程度（常識の範囲内での）の引越し費用を経費として控除してもらえる可能性もあります。
すでに引越しを済ませていた場合や債権者が想定していた金額よりも売却額が大きく下回った場合などは対象外になることが多くなります。
７．自分の意志で売却できる
通常の不動産取引と同様のため、売却の時期や金額について決めることができます。（債権者との同意が前提になります。）
同様に、引越しの時期についても調整ができるため、時間の余裕を持って計画的に進めることが可能です。
任意売却にはさまざまな理由があると思いますが、金銭的な課題がある方が多いはずです。
任意売却は諸費用の免除や引越し代の優遇の可能性など金銭的な負担を軽減することが期待できますので、不動産会社や専門家に相談するなどして売却後の生活負担を減らす最適な方法を見つけましょう。
【２】．「競売」の流れについて
ここからは参考までに「競売」の流れについて説明します。「競売」になるまでの時間軸を理解する事が一つのポイントです。
１．ローンの支払い滞納が始まる（当初3～6ヶ月間）
「競売」は住宅ローンが支払えなくなり、債権者の申し立てにより担保となっている（抵当権設定登記等）不動産を裁判所が強制売却することを指します。
競売の条件として、住宅ローンを数ヶ月滞納していることが大前提です。
ローン滞納の期間中、所有者には金融機関より様々な書面が送付されてきます。
「ローン返済についてのご連絡」
「督促状」
「最終通告書」などです。
内容は「至急支払ってください」といった同一の内容のものになります。
また書面を送付しても、債務者に連絡が取れない場合や音信不通の場合には、金融機関の担当者より直接のアプローチが行われることになります。
２．「期限の利益」喪失（その後1～2ヶ月以内）
ローンにおける最大のメリットは「期限の利益」だと言っても過言ではありません。
「期限の利益」とは、金銭消費貸借契約の期間中に、債務者は「各期日までに決められた金額」を返済することで、返済の「期限が来るまでは次の返済の必要がない」ということです。
つまり「期限の利益喪失」とは、ローンの分割払いが不可能になることを指します。したがって残っている住宅ローンの残債務全額を一括で支払わなくてはならなくなります。
「期限の利益喪失」は、ローンを滞納する中で、勧告書や督促状が何度か来たあとに、何も連絡をしない場合、通知書類によって知らされることになります。
３．代位弁済と一括請求（その後1ヶ月以内）
「期限の利益喪失」が発生すると住宅ローンの保証会社から代位弁済に関する通知等が債務者に送られてきます。
住宅ローンを組む場合、金銭消費貸借契約（対金融機関）とともに保証会社や保証協会との間に「保証委託契約」を結んでいることが一般的です。
この「保証委託契約」により、保証会社等が債務者に代わり金融機関への借入金残高を全額一括で支払います。
この手続きを「代位弁済」といいます。
「代位弁済」が行われると債権は保証会社等へ移り、今度は保証会社等からの債務者に対して残債務の一括請求が行われます。
債務者が一括返済可能な場合は返済して終了です。
４．任意売却になる場合
全額の一括返済が不可能な場合には、不動産会社が作成する配分案を基に、債権者・債務者・不動産会社との間で不動産売却によってどの程度一括返済が可能なのか、またその後の返済能力の有無、返済計画等（毎月の返済金額や返済期間）が話し合われます。
ここで債権者と債務者の合意が可能な場合に任意売却活動が始まります。
５．競売になる場合
債権者の合意が得られない場合、任意売却の手続きは行われず、債権者は債権の回収に向けて競売の申請を行います。
申請がされると不動産に差押登記が行われ、裁判官から調査命令を受けた執行官と不動産鑑定士が調査の為、現地に訪問し調査や写真撮影や関係者への聴取を行います。
その後入札が実施され最も高額で入札した人を「最高価買受申出人」として、その不動産の売却を許可するかを審査したうえで、「売却許可決定」または「売却不許可決定」を下します。
売却許可決定が出た場合、買受人は裁判所が定めた代金納付期日までに落札価格を納付することによって、不動産の所有権は以前の所有者（抵当権設定者）から買受人に移転されることになります。
代金納付・所有権移転が完了すると、いよいよ強制退去の手続きが始まります。
現在では「引渡命令」という制度が設けられ、申立てから約２～３日程度で引渡命令が発令され引渡しが受けられるようになっています。おおむね競売開始決定から立ち退きまでの期間は９ヶ月くらいになります。
【３】．まとめ
今回は任意売却のご説明でした。
しかし、万が一収入の減少、離婚や病気などの理由で住宅購入時と生活が変わり住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、最初に起こしていただきたい行動は借入金融機関との相談です。
金融機関によっては相談内容に基づいて返済期間の延長によって月々返済金額を減らしてくれる場合などがあります。
返済が困難になってしまいそうな場合、ぜひとも一番に金融機関にご相談ください。
そのうえでどうしても住宅ローンが払えない状況になってしまった場合、マンションを売却して新たな出発をするのが得策です。
特に売却によって全額返済が可能な場合、早めに売却活動を始めて出来る限り高い価格で売却するようにしてください。
もし、全額返済出来る可能性がない場合でも任意売却が出来るように相談する事をお勧めします。
大切な住宅を手放すのは心苦しいことだと思いますが、住宅ローンが支払えなければいずれ愛着のある家を手放さなくてはなりません。残念ながら返済が滞れば多くは競売になるという結果が待っています。
そうなる前に、どうか大切な家を適切な方法で売却し、今以上に状況が悪化しないよう努めてください。
不動産売却には労力が必要になりますが、借金を残さずに売却できれば精神的な負担は和らぐと思います。
