マンション買い替え時にはたくさんのお金が動きます。
となると、税金も多く取られるのではないかと心配になる方もいらっしゃるかもしれません。
確かにケースによっては多額になることもありますが、最近では、様々な種類の特別控除が用意され、一般的な自宅の買い替えではあまり負担が大きくはならないことが多くなっています。

今回は、自宅マンションを買い替える場合の<買い替え時の主な税金>とそれに関わる<特別控除>についてまとめてみました。

<目次>
1:【売却時の税金】「買った時より高く売れたら課税」が基本
2:高く売れた時、損が出た時に利用できる特別控除
3:【購入時の税金】購入物件によっては取得税「0」のケースも
4:住宅ローン控除と買い替えの際の注意点
5:まとめ

1:【売却時の税金】「買った時より高く売れたら課税」が基本

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買い替え時には、売却・購入それぞれの取引に、税金が課されます。

まずは、売却時の税金についてみていきましょう。

売却時には、譲渡益(売却益)に「譲渡所得税・住民税」が課されます。
この「譲渡益(売却益)に」という部分が重要です。

譲渡益(売却益)とは、譲渡(売却)して得た利益を指します。
つまり、売却することによって利益が出れば課税され、利益が出なければ課税されないということになります。

「買った時より高く売れたら課税」が基本です。

ただし、
① 購入価格の方が高くても価格差が少ない。
② 購入した時の価格が証明できない。

場合には注意が必要です。

譲渡益(売却益)を計算する式は以下となります。

譲渡益計算式

購入や売却にかかった諸費用も売却した時の金額から引くことができますが、購入金額は減価償却後の金額となりますので、実際に購入した際の額よりも少なくなります。

そのため
① 購入価格の方が高くても価格差が少ない。
ケースでは、「譲渡益(売却益)」が発生することがあります。

また、
② 購入した時の価格が証明できない。
ケースでは、取得費(購入金額と購入時の諸費用を合わせた費用)が売却した金額の5%とみなされ、「譲渡益(売却益)」が発生することになるため注意が必要です。

一方、
上記の計算式でマイナスになった場合は、「買った時よりも安く売れた」、ということですから、譲渡損(売却損)が出ることになります。
損が出るのであれば、課税されません。

自宅マンション売却時の税金を考える場合は、
まずは、「譲渡益(売却益)が出そうか」それとも「譲渡損(売却損)が出そうか」
をまずざっくりと計算してみましょう。

2:高く売れた時、損が出た時に利用できる特別控除

税金

では、「譲渡益(売却益)」が出たら、必ず税金(譲渡所得税・住民税)を納める必要があるのでしょうか?

マイホームを売却する場合、一定の条件を満たしていれば、特別控除を受けることが可能です。特別控除次第では、譲渡益(売却益)が出ても税金がかからなかったり、税額を軽減したりできますので、利用できそうな特別控除を確認しておきましょう。

<高く売れた場合に利用できる特別控除>
① 3,000万円の特別控除
② 10年超所有の軽減税率
③ 特定居住用財産の買い替え特例

最もよく利用されるのが
① 3,000万円の特別控除
です。

これは、
一定の条件を満たしていれば「譲渡益(売却益)3,000万円まで控除(無かったことに)してもらえる」
という制度になります。

買った時よりも3,000万円以上高く売れるというケースは稀ですから、多くの場合、この制度を利用すれば、税金(譲渡所得税・住民税)を納める必要はなくなります。

もし3,000万円以上の譲渡益(売却益)が出た場合でも、所有期間が10年以上であれば
② 10年超所有の軽減税率
を受けることができます。

3,000万円の特別控除を受けた後でもまだ譲渡益があった場合、その金額に対して税金がかかりますが、所有期間が10年超であればその金額にかけられる税率が低くなります。

また、買い替えで多く売却益が出る場合、条件が合えば
③ 特定居住用財産の買い替え特例
を利用して課税の繰延(先送り)をすることも可能です。こちらはあくまで課税の繰延である点や、①②との併用ができない点に注意しましょう。

ここまで、「高く売れて譲渡益が出た場合」についてみてきましたが、購入や売却をした時期によっては、購入した時よりも安くなってしまって損が出てしまう(譲渡損が出る)こともあるかと思います。

そんな時には、以下の特別控除があります。

<損が出た場合に利用できる特別控除>
④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

売却損が出る物件を売却して買い替えをする場合、
条件を満たしていれば、譲渡損(売却することで損をした額)を他の所得から控除することができるという制度です。
こちらを利用すれば、買い替えをすることで税金を払うのでなく、逆に給与所得などから控除ができるため、不動産の売買と関係なく普段から納付している所得税や住民税の税額を抑えることができます。

3:【購入時の税金】購入物件によっては取得税「0」のケースも

マンション外観

購入時には「不動産取得税」が課されます。

しかし、居住用の住宅として購入する場合、家屋および土地の税率は3%に軽減、宅地の課税標準は2分の1に軽減されます。
つまり、「普段住むために買うのならば、別荘や収益用に買う物件などよりも税金を軽減します」ということです。

中古住宅の購入をする場合の不動産取得税の税額の計算式は以下になります。

不動産取得税

税額の計算時に使用する価格は、固定資産税評価額であり、実際に購入する際の価格とは異なりますので注意しましょう。
控除額は、古い物件よりも新しい物件の方が大きくなります。

(固定資産税評価額ー新築時期に応じた控除額)≦ 0

の場合は、税金(不動産取得税)はかかりません。

この「不動産取得税」に関しては、購入を検討する際に不動産会社から示される「諸費用の計算書」の中に記載がされていることがほとんどです。

取得税0円

購入検討物件の「諸費用の計算書」を不動産会社から出してもらい、いくらくらいかかるのか、またはかからないのかを把握しておくようにしましょう。

4:住宅ローン控除と買い替えの際の注意点

建物とお金イメージ

新居を購入する場合、購入する人にメリットがある特別控除として

住宅ローン控除があります。

買い替えをされる場合、現在の自宅で利用しているもしくは利用していた方も多いのではないでしょうか。

条件を満たしていれば、
「住宅ローンの年末残高の1%を10年間所得税等から控除」することができる制度です。
(※2020年6月現在の条件です。2020年の12月までに入居した場合は控除期間が3年拡充されます。詳しくはこちらをご確認ください。)

不動産に関わる特別控除の中で、最もメジャーともいえるこの制度ですが、買い替えの際には注意が必要です。

というのも、前述している売却に関わる特別控除のうち、「3,000万円の特別控除」「10年超所有の軽減税率」「特定居住用財産の買い替え特例」を新居に居住した年およびその前後2年間(通算5年間)受けていた場合、「住宅ローン減税」を受けることができなくなってしまうからです。

自宅を売却して譲渡益(売却益)が出るケースでの買い替えの際には、

•「3,000万円の特別控除」「10年超所有の軽減税率」もしくは「特定居住用財産の買い替え特例」を利用して売却する際の税金を軽減する。

もしくは

•「住宅ローン控除」を利用して新居購入後の税金を軽減する。

のどちらかを選ぶ必要があります。

どちらがお得になるかは、

*売却時の税金がいくらくらいになるのか。
*購入時に住宅ローンをいくらくらい組むのか。
* 所得税や住民税を毎年いくらいくらい払っているのか。
*ローンは単独名義か夫婦それぞれが組むのか。

によっても異なります。
売却、購入をする際に担当する不動産会社に相談してみると良いでしょう。

5:まとめ

確定申告

「マンション買い替えと税金の基本」

いかがでしたでしょうか。

一般的な自宅の買い替えであれば、特別控除も様々に用意されており、売却に関わる譲渡所得税や住民税、購入に関わる不動産取得税が大きな金額になることは多くありません。

ただし、自宅を売却して譲渡益(売却益)が出るケースでの買い替えでは、売却時の特別控除を取るか、購入後の住宅ローン控除を取るか、選択次第で税金の負担が変わってきますのでその選択をしっかりとするようにしましょう。

なお、売却に関わる特別控除や住宅ローン控除については、確定申告が必要です。買い替えをした翌年に忘れずに確定申告するようにしましょう。

ご不安であれば、購入、売却を依頼した不動弾会社に相談してみてくださいね。
一つずつ不安を解消して、より良い買い替えを目指しましょう。

※2020年6月現在の情報です。

※印紙税・登録免許税・消費税については割愛しています。