ライフスタイルの変化にともない、マンションの買いかえを検討する方は少なくありません。しかし、買いかえる際にどの程度の費用が必要になるのかをイメージするのは難しいのではないでしょうか。
この記事では、マンションの買いかえにかかる費用を紹介します。買いかえを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
目次
マンション買いかえにかかる費用一覧
マンション買いかえ時の費用は、主に3つのタイミングで発生いたします。それぞれの費用について以下の表にまとめました。
| マンション売却時 |
|
| マンション購入時 |
|
| 賃貸物件への仮住まい時 ※売却先行型の場合 |
|
詳しくは、この記事内で説明していきます。
マンション買いかえにかかる費用のシミュレーション
まずはマンション買いかえで必要な費用の全体像をイメージしておきましょう。
例として、買いかえ時に発生する費用が以下条件のとき、住宅ローンや貯蓄などで約4,000万円を用意する必要があります。
| 今住んでいるマンションの売却価格：3,000万円 今住んでいるマンションの住宅ローンの残高：1,500万円 売却諸費用※売却価格の3.5％と想定：105万円 新しいマンションの購入価格：5,000万円 購入諸費用※購入価格の8％と想定：400万円 |
計算方法は以下のとおりです。
（1,500万円+105万円+5,000万円+400万円）-3000万円＝4,005万円
（住宅ローン残高+売却諸費用+購入価格+購入諸費用）-売却価格＝支払いが必要になる目安の金額
※諸費用は概略であり、平均的な割合を示しています。
また、上記に追加して、先にマンションを売却する場合は、仮住まいの費用が発生することがあります。
その他、売却・購入時に発生する諸費用について以下で詳しく紹介いたします。
マンション売却にかかる費用
マンション売却にかかる費用は、以下の6つです。
- 仲介手数料
- 収入印紙代
- 住宅ローン繰上返済手数料
- 登記費用
- 譲渡所得税
- ハウスクリーニング代
それぞれの費用について説明します。
仲介手数料
マンションの売買が成立した際、取引額に応じて仲介手数料がかかります。
一般的に契約成立時と物件の引渡完了時の2回に分けて支払います。
仲介手数料の上限金額は法律により定められており、マンションの売買価格により計算します。
たとえば、売買価格が400万円以上の場合、
（売買価格×3％＋6万円）+消費税＝仲介手数料
が上限になります。
（具体例）売買価格が3,000万円の場合の仲介手数料
（3,000万円×3％＋6万円）+消費税＝105.6万円
収入印紙代
売買契約書には、収入印紙を貼る必要があります。
印紙税の金額は売買価格の金額によって定められています。
（例）売買価格が3,000万円の場合の印紙代は1万円となります。
詳しくはこちらのページでも売買価格ごとの印紙代を記載していますのでご覧ください。
住宅ローン繰上返済手数料
マンション売却時に住宅ローンの残債がある場合、一括返済が必要になります。その際に金融機関へ支払うのが住宅ローン繰上返済手数料です。
金融機関によって金額は異なりますが、数千～5万円程度が一般的です。近年は手数料が無料の金融機関もあるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
また、返済方法によっても手数料が変わることがあります。窓口で手続きをするよりも、インターネットで振り込むほうが安くなるケースが多いです。
登記費用
住宅ローンの抵当権抹消登記や、登記簿上の住所や氏名などに変更があった場合の表示変更登記費用が必要です。
登記費用は、司法書士によって異なりますが、報酬を含めて4～6万円程度です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションを売却した際に利益が出た場合（譲渡所得税がかからない場合もあるため、詳しくは不動産会社の担当者にご確認ください）に支払わなければならない税金のことで、譲渡所得にかかる「所得税」「住民税」「復興所得税」の3つを合算したものです。
実際には、以下のような計算式で求められます。
- 譲渡所得金額=譲渡収入（売却金額）-（購入金額（減価償却後）＋購入にかかった諸費用＋売却にかかった諸費用）
- 譲渡所得税額=譲渡所得金額×税率（長期20.315％または短期39.63％）
マンション売却時に必要な諸費用についてこちらでも詳しく説明していますのでご覧ください。
ハウスクリーニング代
部屋の状態によりハウスクリーニング費用がかかる可能性があります。
ハウスクリーニングや補修は必ずやらなければならないわけではありません。
また実施すれば高く売れるという保証はありませんが、汚れたお部屋よりはきれいなお部屋のほうが、印象が良いのは間違いありません。
自分で掃除するか、ハウスクリーニング業者に依頼するという手段があります。
ハウスクリーニングの実施については事前に不動産会社に相談しましょう。
また、不用品などが多い場合は、処分費用がかかることもあります。
弊社ではクリーニングや不用品等に関する以下のサービスを用意しております。
ご興味がございましたらぜひご相談ください。
マンション購入にかかる費用
続いて、マンション購入にかかる10個の費用を解説します。
- マンションの購入代金
- 仲介手数料
- 収入印紙代
- 登記費用
- 住宅ローンの事務手数料・保証料
- 火災保険・地震保険料
- 不動産取得税
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- 管理費・修繕積立金の清算金
- 引っ越し費用
ひとつずつ見ていきましょう。
マンションの購入代金
マンションの購入代金とは、諸費用を含まない「物件そのものの価格」を指します。物件価格は、立地や築年数、専有面積などによって大きく異なります。
購入代金は、自己資金（現金など）と住宅ローンを組み合わせて支払うのが一般的です。購入時に必要となる手付金は購入代金の一部に充当されますが、自己資金で用意する必要があります。
仲介手数料
仲介の場合、マンション購入時にも、売却時と同様に仲介手数料がかかります。
上限と支払いのタイミングは売却時と同様です。
買いかえをする際には、売却と購入どちらにも仲介手数料がかかる場合があるため注意しましょう。
収入印紙代
こちらも売却時と同様、売買契約書に必要です。
売買価格によって印紙の額が異なります。
売却と購入どちらも売買契約書が必要ですので、印紙代もそれぞれ支払います。
収入印紙代について詳しく知りたい方はこちらをご確認ください。
登記費用
所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記の費用がかかります。
登記費用は登録免許税と司法書士報酬に分けられます。
費用は固定資産税評価額や軽減税率の適用等により大きく違ってきます。
登記費用について詳しく知りたい方はこちらをご確認ください。
住宅ローンの事務手数料・保証料
多くの方が利用する住宅ローンですが、住宅ローン事務手数料やローン保証料が発生します。
住宅ローン事務手数料は、定額型の場合、3～5万円＋消費税が一般的です。
また、定率型の場合、借入金額の2.2％（税込）を手数料として設定している金融機関が多いです。
住宅ローンの保証料は、保証会社による保証を受けるための費用です。金融機関によって保証料は異なりますが、一般的には借入金額1,000万円あたり20万円から25万円程度です。
火災保険料・地震保険料
万が一に備えて保険は入っておくとよいでしょう。
保険料は、補償範囲や住宅の規模や構造などによって大きく変わるため、補償範囲を自分自身でしっかりと確認しておきましょう。
不動産取得税
不動産を取得後に一回だけ課税される税金です。
固定資産税評価額に基づいて課税されますが、面積や築年数などの建物の状況によって軽減措置により課税されないケースもあります。自治体によって申告が必要な行政区、不要な行政区があります。
なお、納税通知書も自治体により違いがあるものの、マンション購入後、おおむね半年から1年ほどで届くことが多いようです。
購入後しばらく経ってから必要になってくる費用のため、忘れないように気をつけましょう。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。そのため、年の途中でマンションを購入した場合には、その年の残りの期間分の税金を清算します。
清算金の金額は、マンションの所有期間に応じて年間の税額を日割り計算し、算出します。
固定資産税の年税額は、固定資産税評価額に1.4％の税率を乗じた金額です。都市計画税の税率は自治体によって異なるためご自身の自治体を確認しましょう。
【引用：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）】
管理費・修繕積立金の清算金
管理費と修繕積立金は、一般的に月単位で前払いするため、マンションの引渡し日に応じて日割り計算で精算します。
売主がすでに支払った管理費や修繕積立金のうち、期間が未経過の分を購入者が負担します。
引っ越し費用
マンション購入後には、引っ越し費用も予算に組み込んでおきましょう。
金額は、移動距離や荷物の量、引っ越し業者の選択によって異なります。単身で近距離の場合は3万～10万円程度、家族での引っ越しの場合は10万～30万円程度が目安です。
繁忙期（3～4月）には引っ越し費用が高くなる傾向があるため、引っ越し時期を調整することでコストを抑えることができます。
仮住まいをする場合にかかる費用
マンション売却から新居購入までの間、賃貸に仮住まいをする場合は、以下の5つの費用がかかります。
- 家賃
- 敷金・礼金
- 仲介手数料
- 引っ越し費用
- 荷物保管費用
- 家財保険・借家人賠償責任保険
それぞれの費用について説明します。
家賃
賃貸住宅を仮住まいとする場合、入居月数分の家賃がかかります。仮住まいの期間は数か月から半年以上に及ぶこともあり、その期間、毎月支払いが発生します。
住むエリアや物件の条件によって家賃の相場は異なりますが、短期賃貸マンションやマンスリーマンションの場合、通常の家賃よりも若干割高になる傾向があります。
敷金・礼金
敷金・礼金は、賃貸物件を借りる際の初期費用で、仮住まいの場合にも必要な場合があります。
敷金は退去時の修繕費用として預けるお金で、物件を退去するときに一部または全額が返金されます。一方、礼金は家主に対して支払うお金で、返金されません。
敷金・礼金は、どちらも家賃の1〜2か月分が相場で、仮に家賃が10万円であれば、合計で20万～40万円程度が必要になります。
なかには、敷金・礼金が0円だったり、敷金のみの物件もあるので、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
仲介手数料
不動産会社を通じて仮住まいの契約をした場合、仲介手数料が発生します。
賃貸の仲介手数料は、宅建業法の第46条によって「家賃の1か月分+消費税」が上限と定められています。家賃が10万円の場合、仲介手数料は10万円程度かかると想定されます。
引っ越し費用
マンションの住みかえで仮住まいが必要な場合、引っ越し費用が2回分発生します。1回目は現在の住まいから仮住まいへ、2回目は仮住まいから新居への引っ越しです。
荷物保管費用
全ての荷物を仮住まい先に持ち込むことが難しい場合は、トランクルームに預けたり、引っ越し業者の荷物預かりサービスを利用したりする必要があります。
トランクルームの費用は広さや立地によって異なります。仮住まいの期間が長くなるほど、費用が増加していきますので注意しましょう。
荷物保管費用を抑えるために、仮住まい前に不要な荷物を処分したり、家族に一時的に預けたりすることも検討しましょう。
家財保険・借家人賠償責任保険
財保険では、火災や落雷、自然災害や盗難などで家財が損害を受けたときに保険金が支払われます。
借家人賠償責任保険とは、火災や水濡れ事故を起こし損害を発生させたとき、賃貸人（大家さん）に払う賠償金を補填するための保険です。
保険商品やプランによって、対象になる事故の範囲が異なりますが、年間1万円程度の費用がかかります。
マンション買いかえ時に気をつけておきたいこと
マンションの買いかえ時には、気をつけておきたいことが2つあります。
- 先行購入か先行売却かによって費用が異なる
- 使える軽減措置を確認する
それぞれ説明します。
先行購入か先行売却か
マンションの買いかえパターンは主に「先行購入」と「先行売却」に分けられます。
「先行購入」とは、現在住んでいるマンションの売却を後にし、まず買いかえるマンションを先に探すパターンです。
購入を先にするため、ゆっくりと物件を探すことができ、マンションを売却するまでの仮住まいを用意する必要がありません。
ただ、先に物件を購入することにより、マンション売却額が想定より低くなると支払いが苦しくなってしまいます。また、住宅ローンを使用している場合は、現在住んでいるマンションと新しく住むマンションのローンを同時に支払わなくてはなりません。
「先行売却」は、新居の購入よりも自宅の売却を優先するパターンです。
売却額を把握できるため、新居購入の予算を立てやすいものの、今住んでいるマンションの引渡しまでに新居が決まらないと、仮住まいが必要となることもあります。
それぞれのメリットとデメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット | |
| 先行購入 | ・現在の住居に住みながら、焦ることなく自分に合った住居を見つけやすい | ・現在の住居との二重ローンとなる場合がある |
| 先行売却 | ・現在の住居の売却を時間をかけておこなえる・資金計画を立てやすい | ・仮住まいを探さないといけない場合がある |
マンションを買いかえる際、先行購入するのか、先行売却するのか悩む方は多くいます。
それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解したうえで、自分に合ったタイミングで買いかえをしましょう。
使える軽減措置を確認する
マンション売買時に使える軽減措置は必ず確認しておきましょう。
主な軽減措置は以下の表のとおりです。
| 控除名 | 内容 | |
| 売却時 | 居住用財産の3,000万円の特別控除 | 譲渡益から3,000万円が控除される |
| 〃 | 居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除 | 売却時の損失分を他の所得と通算できる |
| 〃 | 特定の居住用財産の買換え特例 | 譲渡益が次回売却時に繰越される |
| 購入時 | 住宅ローン控除 | 毎年末の住宅ローンの残高の金額0.7％を10年間所得税から控除される |
| 〃 | 長期優良住宅の軽減措置 | 耐震性や劣化対策などの条件を満たし、長期優良住宅に認定されると、さまざまな税金が優遇される （引用：国土交通省 認定長期優良住宅に関する特例措置） |
| 〃 | 低炭素住宅の軽減措置 | 二酸化炭素の排出を抑えるための対策が取られた住宅である認定を受けると、住宅ローン控除が優遇される （引用：国土交通省 認定低炭素住宅に関する特例措置） |
新居を購入する際に使用できる住宅ローン控除は、他の控除と併用できない場合もあります。
適用にはそれぞれ条件がありますので、詳しくは不動産会社に相談して確認しましょう。
まとめ
マンションの買いかえでは、かかる費用や受けられる控除を事前に把握しておくことが重要です。住宅ローンの返済額や貯蓄額も踏まえて買いかえの計画を立てることで、リスクを減らせます。
後悔のない買いかえをするために、費用について不明な点がある場合は不動産会社に相談しましょう。
弊社オークラヤ住宅でも、売却のご相談を以下より無料で承っております。
無料売却査定｜マンション売却・購入・住みかえならオークラヤ住宅
マンション売却に関する不安な点などありましたら、お気軽にご相談ください。
■□ マンション買いかえお役立ちリンク集 □■
【マンション買い替え】ポイントを押さえて買い替えを成功させよう！
【住宅ローン返済中】難しい？マンション買い替えの基本的な流れを押さえておこう
【資金別】マンション買い替えの流れとポイント
子どもの学区内でマンションを買い替える際のポイント
著者情報
ライター・編集者
悠木まちゃ
【経歴】
ハウスメーカー勤務時に、新築戸建て住宅や事務所建築などの営業・設計を経験してきました。
その後、2019年よりフリーライター・編集者として活動を開始。実務経験を活かし、不動産・金融系を中心に執筆から編集までおこなっています。
取材やブックライティングもおこなうほか、ライター向けオンラインコミュニティの講師も担当しています。
保有資格：宅建士・FP3級
