マンション売却を検討する際、手数料や諸費用がいくらかかり、手元にいくら残るのか不安に感じる方は少なくありません。無理のない資金計画を立てるためには、仲介手数料や税金といった諸費用を事前に把握しておくことが大切です。
本記事では、マンション売却にかかる各種手数料や費用の内訳、計算方法などを解説します。そのほか、費用を抑えて手取り額を増やすコツも紹介しますので、売却の計画を立てる際に、ぜひ参考にしてください。
目次
マンション売却では「手数料」だけでなく諸費用も把握することが重要
マンション売却では、仲介手数料以外にも税金や登記費用など、さまざまな費用が発生します。売却価格だけを基準に資金計画を立てると、実際に手元へ残る金額が想定より少なくなることがあります。
売却の検討を進める際には、それらの諸費用を含めた資金計画を立てておくと安心です。具体的な手数料や諸費用の詳細は、次の章で解説します。
マンション売却にかかる手数料・費用
マンションを売却する際には、主に以下の手数料や税金、諸費用が発生します。それぞれの費用について、詳しく見ていきましょう。
- 仲介手数料
- 税金
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登記にかかる費用
- 抵当権抹消登記
- 住所変更登記・氏名変更登記
- 売却時に発生するその他の費用
- 住宅ローン一括返済の手数料
- 引っ越し費用
- ハウスクリーニング費用
- 各種書類の取得にかかる費用
- その他の費用
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。金額には法令上の上限があり、売買価格に応じて次のように計算します。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売買価格×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | （売買価格×4％＋2万円）＋消費税 |
| 400万円超 | （売買価格×3％＋6万円）＋消費税 |
| 低廉な空家等（800万円以下） | 事前の説明・合意により税込33万円まで（特例適用時） |
たとえば、マンションを4,000万円で売却する場合、仲介手数料の上限は「（4,000万円×3％+ 6万円）×1.1＝138万6,000円」です。売買価格が3,000万円の場合は105万6,000円、5,000万円なら171万6,000円が上限となります。
なお、売買価格が800万円以下の「低廉な空家等」に該当する場合は、媒介契約の締結時に説明を受けて合意することで、仲介手数料の上限を税込33万円とする特例があります。800万円以下の物件すべてに自動的に適用されるわけではありません。
仲介手数料について、詳しくは以下のページをご覧ください。
【完全版】マンション売却の流れ・相場・費用・税金・注意点を徹底解説
税金
マンションを売却する際には、税金がかかる場合があります。主な2つの税金について、以下で解説します。
- 譲渡所得税
- 印紙税
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションの売却によって利益が生じた際に、その譲渡所得に対して課される所得税、復興特別所得税、住民税の総称です。譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額
売却価格そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた利益が課税対象になります。税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって異なります。5年を超える場合は長期譲渡所得として実質20.315％、5年以下の場合は短期譲渡所得として実質39.63％が適用されます。
譲渡所得が生じなければ、原則として譲渡所得に対する税金はかかりません。ただし、特例を適用する場合は、確定申告が必要です。
譲渡所得税の詳しい計算方法については、以下のページをご覧ください。
不動産売却でかかる税金はいくら？計算方法や税金控除について解説
引用：国税庁 No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
印紙税
印紙税は、紙で作成した不動産売買契約書に収入印紙を貼付して納める税金です。印紙税額は契約書に記載された売買金額によって決まり、2028年3月31日までに作成される一定の契約書には、以下の軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額（軽減税率） |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
紙の不動産売買契約書は、課税文書として作成した原本1通ごとに印紙税がかかります。売主用と買主用に原本を2通作成する場合は、それぞれの原本に収入印紙を貼付する必要があります。原本を1通だけ作成し、一方が単なる写しを保管する場合は、原則として原本1通分のみが課税対象です。
近年では、電子契約を利用して紙の契約書を作成しないケースも増えています。電子契約であれば印紙税はかからないため、費用を抑える目的で電子契約に対応している不動産会社を選ぶのも選択肢のひとつです。
登記にかかる費用
マンションを売却する際には、状況にあわせて登記手続きが必要になり、それぞれ費用がかかります。代表的なものとして、以下の登記が挙げられます。
- 抵当権抹消登記
- 住所変更登記・氏名変更登記
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済後、マンションに設定されている抵当権を登記簿から抹消するための手続きです。
総費用は、登録免許税と必要書類の取得費、司法書士報酬の合計です。司法書士報酬は一律ではなく、それぞれの司法書士によって異なります。
住所変更登記・氏名変更登記
登記簿上の住所・氏名と現在の内容が異なる場合は、変更登記をおこなう必要があります。自分で申請する場合は登録免許税と書類取得費などの実費のみで済みますが、司法書士に依頼する場合は別途報酬が発生し、登録内容によって異なりますが約2～3万円程度かかります。
2026年4月1日から、住所・氏名の変更登記が義務化されています。変更日から2年以内に申請する必要があり、義務化前に住所・氏名が変わっている場合も対象です。この場合は、原則として2027年3月31日までに手続きを行います。
売却時に発生するその他の費用
仲介手数料や税金のほかにも、状況に応じてさまざまな費用が発生します。マンション売却時に生じやすいその他の費用は、以下のとおりです。
- 住宅ローン一括返済の手数料
- 引っ越し費用
- ハウスクリーニング費用
- 各種書類の取得にかかる費用
- その他の費用
住宅ローン一括返済の手数料
売却にともなって住宅ローンの残高を全額繰り上げ返済する際には、金融機関へ支払う一括返済手数料が発生する場合があります。一括返済時に準備する金額の基本は、元金残高と返済日までの経過利息、そして手数料の合計額です。
手数料の金額は、利用している金融機関やローン商品の種類、インターネットと窓口のどちらで手続きするかによって異なります。住宅金融支援機構の個人住宅融資を利用している場合、手数料はかかりません。返済予定日時点の正確な完済金額や手数料の有無については、事前に借入先の金融機関へ確認してください。
引っ越し費用
売却後に新居や仮住まいへ引っ越しをする費用も、忘れてはいけない支出です。単身で近距離の場合は3万～10万円程度、家族での引っ越しの場合は10万～30万円程度が目安です。
ただし、実際の金額は、荷物の量や移動距離、建物の階数、エレベーターの有無、時期や時間帯などによって変わります。費用を抑えるには、複数社から同じ条件で見積りを取り、内容を比較検討するとよいでしょう。
ハウスクリーニング費用
室内を専門業者に清掃してもらうハウスクリーニング費用は、間取りや空室・居住中などの条件によって基本料金が設定されます。公的機関による全国一律の料金表はなく、事業者ごとにサービス内容と料金が異なるのが特徴です。
既存マンションの売却でハウスクリーニングが必須となるわけではありません。費用を抑えたい場合は、部屋全体ではなく、水まわりなど汚れが目立つ箇所に限定して依頼することも可能です。広告上の基本料金だけでなく、追加料金を含めた総額を確認してください。
なお、オークラヤ住宅では、売却活動のサポートサービスとしておそうじサービスやお片付け代行も提供しています。各種条件がありますので詳しくは担当者までご相談ください。
その他サポートサービスについては以下のページをご覧ください。
各種書類の取得にかかる費用
売却や登記の手続きでは、住民票や印鑑登録証明書、固定資産評価証明書などの発行手数料がかかります。これらの書類取得費は、各証明書の発行手数料に必要部数を掛け、郵送料や決済手数料を加えた金額になります。自治体が発行する証明書の手数料は、地域や交付方法によって異なるため確認が必要です。
また、法務局で登記事項証明書を取得する場合、請求方法によって料金が変わりますが、一件につきおおよそ500円前後～600円程度です。
その他の費用
不用品や粗大ごみの処分費用、壁紙・設備の修繕費などは、実施する場合にのみ発生する費用です。また、権利証または登記識別情報を紛失している場合は、一般的に司法書士による本人確認情報の作成費用が別途必要になります。遠方の物件を売却する場合は、交通費や宿泊費も考慮しなければなりません。
さらに、売却期間中には、住宅ローン返済額や管理費、修繕積立金、固定資産税などの保有費用が継続してかかる点も見落とせません。マンションの買いかえを予定している場合は、売却だけでなく購入側の手続きでも手数料や各種費用がかかります。
買いかえに関する費用の詳細は、以下のページで解説しています。
【一覧表あり】マンション買いかえにかかる費用はいくら？ 手数料や税金も解説
マンション売却でかかる費用を抑える方法
売却にかかる費用を少しでも抑え、手元に残る資金を増やすためには工夫が必要です。ここでは、費用を抑えるための方法を5つ解説します。
- 税金の控除や特例を活用する
- 取得費用や譲渡費用を漏れなく計上する
- 売却に付随するサービスを提供している不動産会社を選ぶ
- 売却時に返金される金額を含めて資金計画を立てる
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
税金の控除や特例を活用する
マイホームの売却では、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除を利用できます。控除前の譲渡所得が2,000万円であれば、課税譲渡所得は0円になります。
また、所有期間が10年を超える場合は、3,000万円特別控除後の課税譲渡所得6,000万円以下の部分について、税率が実質14.21％に軽減される特例を利用できる可能性もあります。
譲渡損失が出た場合でも、一定の要件のもとで損失を給与所得などと損益通算し、控除しきれない分を翌年以降3年間繰り越せる特例が存在します。これらの特例には、所有期間や居住状況などの細かな要件が定められているため、適用できるかの個別確認が欠かせません。
取得費用や譲渡費用を漏れなく計上する
譲渡所得を少なくするためには、購入時の取得費と売却時の譲渡費用を漏れなく計上することが重要です。取得費や譲渡費用に該当するのは、次のような費用です。
- 取得費：購入代金、購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）
- 譲渡費用：売却時の諸費用（仲介手数料、印紙税など）
実際の取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計上することも可能です。ただし、概算では課税対象となる譲渡所得が本来の金額よりも大きくなる場合があります。
当時の書類などを確認し、かかった費用を計上できるようにしましょう。
売却に付随するサービスを提供している不動産会社を選ぶ
ハウスクリーニングや設備検査、ホームステージングといった付帯サービスを提供している不動産会社を選ぶのもひとつの方法です。
サービスの対象範囲や利用条件は会社によって異なるため、事前の確認が必要です。
オークラヤ住宅では売却活動のサポートサービスを多数用意しております。詳しくは以下のページをご覧ください。
売却時に返金される金額を含めて資金計画を立てる
マンション売却にともなって火災保険を解約したり住宅ローンを一括返済する場合、前払いしていた保険料や保証料の一部が戻る可能性があります。
また、固定資産税や管理費、修繕積立金などについても、引渡し日を基準として買主さまと日割りで清算し、買主さまが負担する期間分を売主さまが受け取るのが一般的です。
これらの返戻金や清算金を漏れなく資金計画に含めることで、手元に残る金額を正確に把握できるでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や仲介手数料、販売方法を比較検討することも大切です。査定額が最も高い会社を選ぶのではなく、査定の根拠や想定成約価格、販売期間などを具体的に説明できる会社かどうかを見極めることが重要です。
査定額が高くても、実際に売却できなければ意味がなく、成約までに長期間を要すれば、その間に管理費や住宅ローンなどの保有費用が膨らことも考慮しなければなりません。査定額や仲介手数料の割引率だけで判断せず、想定成約価格や販売期間も含めて総合的に判断することをおすすめします。
まとめ
マンション売却では仲介手数料のほかに税金や各種費用がかかります。諸費用の内訳を事前に把握しておくと、ご自身の状況に合わせた売却戦略を立てやすくなるでしょう。
また、税金の特例などを活用することで、手元に残る金額を増やせる場合があります。資金計画について不安や疑問がある場合は不動産会社へ相談し、専門的なアドバイスを受けながら準備を進めましょう。
弊社オークラヤ住宅では、マンション売却のご相談を以下より承っております。
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