一生に一度のつもりで購入したマンションでも、ライフスタイルの変化と共に買い替えを検討する方は少なくありません。

ただ、今住んでいるマンションを売って、新しいマンションを購入する場合、どの程度のお金が必要になるのかイメージするのは難しいのではないでしょうか。

そんなマンションの買い替えを検討する方のために、買い替えにかかる費用をご紹介していきます。

【目次】
1.マンション買い替えに必要な費用
2.マンション買い替えに必要な費用のイメージ
3.マンション売却に必要な費用
①.仲介手数料
②.収入印紙代
③登記費用
4.マンション購入に必要な費用
①.仲介手数料
②.収入印紙代
③.登記費用
④.住宅ローン関連費用
⑤.火災保険料
⑥.各種清算金
⑦.不動産取得税
5.マンションの売却・購入時に発生する可能性がある費用
売却時にかかる可能性のある費用
購入時にかかる可能性のある費用
6.マンション買い替え時に気をつけておきたいこと
1つ目.先行購入か先行売却か
2つ目.仮住まいなどの費用をチェック
7.まとめ

1.マンション買い替えに必要な費用

マンションの買い替えには、「今住んでいるマンションの売却にかかる諸費用」「新しいマンションの購入費用」「マンション購入にかかる諸費用」という3つの費用を考える必要があります。

まず注意する点は、今住んでいるマンションの売却金額が全て新しいマンションの購入費として使えるわけではないという点です。マンションの住宅ローン残高は意識していても、売却の諸費用を意識していなかったというケースは少なくありません。

また、一度マンションを購入しているため経験済みかと思いますが、マンション購入時にも様々な諸費用がかかります。

マンション売却時にかかる諸費用感は売却金額の約3.5%、購入の諸費用感は購入価格の約8~10%ですので、買い替えをする際にはこれらの諸費用も念頭にいれておきましょう。

また、住宅ローンの残高が、売却できる価格よりも多い場合は、不足する分の資金の手当てを行わなければなりません。まずは売却できる価格や新居に充当できる資金の目安をたてておくことが必要です。

2.マンション買い替えに必要な費用のイメージ

マンションの売却や購入の際にかかる費用の詳細をお伝えする前に、まずはマンション買い替えで必要な費用イメージをご紹介していきます。

例えば、今住んでいるマンションの売却価格が1,800万円、住宅ローンの残高が1,000万円、新しいマンションの購入価格が3,000万円の場合、2,503万円は新たな住宅ローンや貯蓄などで資金手当てをする必要があります。

下記がその時に必要なお金のイメージになります。

今住んでいるマンションの売却のイメージ
・売却価格:1,800万円
・住宅ローン残高:1,000万円
・売却諸費用:63万円(売却価格の3.5%と想定)

新しいマンションの購入のイメージ
・購入価格:3,000万円
・購入諸費用:240万円(購入価格の8%と想定)

買い替えのイメージ
1,800万円-1,000万円-63万円-3,000万円-240万円=-2,503万円
※売却価格-住宅ローン残高-売却諸費用-購入価格-購入諸費用

ただし、先に新しいマンションを購入する場合は、新居の住宅ローンと今住んでいるマンションの住宅ローンを一時的に二重に支払う必要があります。

3.マンション売却に必要な費用

それでは、マンション売却時にかかる費用について細かく見ていきましょう。

売却時にかかる費用は、次の3つになります。

① 仲介手数料
② 収入印紙代
③ 登記費用

① 仲介手数料

マンションの売買が成立した際、取引額に応じて仲介手数料がかかります。

一般的には契約成立時と物件の引渡完了時の2回に分けて支払うようになっています。

仲介手数料の上限は法律によって決められており、マンションの売買価格によって変わってきます。

例えば、売買価格が400万円以上の場合、

(売買価格×3%+6万円)+消費税=仲介手数料

が上限になります。

② 収入印紙代

売買契約書には、収入印紙を貼る必要があります。

印紙税の金額は売買価格の金額によって定められています。

③ 登記費用

住宅ローンの抵当権の抹消登記や、登記簿上の住所や氏名などに変更があった場合の表示変更登記の費用が必要です。

登記費用は、司法書士によって異なりますが、報酬を含めて3万円~4万円程度です。

4.マンション購入に必要な費用

次に、マンション購入の際に必要な費用を見ていきましょう。

購入時にかかる費用は、次の7つになります。

① 仲介手数料
② 収入印紙代
③ 登記費用
④ 住宅ローンの手続きに関する費用
⑤ 火災保険料
⑥ 各種清算金
⑦ 不動産取得税

① 仲介手数料

マンション購入時にも、売却時と同様に仲介手数料がかかります。

上限と支払いのタイミングは売却時と同様です。

買い替えをする際には、売却と購入どちらにも仲介手数料がかかることを知っておきましょう。

② 収入印紙代

こちらも売却時と同様、売買契約書に必要です。

売買価格によって印紙の額が異なります。

売却と購入どちらも売買契約書が必要ですので、印紙代もそれぞれ支払います。

③ 登記費用

所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記の費用です。

登記費用は登録免許税と司法書士への報酬とに分けられます。

その費用は固定資産税評価額や軽減税率の適用条件によって大きく違ってきます。

④ 住宅ローンの手続きに関する費用

多くの方が利用する住宅ローンですが、住宅ローン事務手数料やローン保証料が発生します。

住宅ローン事務手数料は、3万円~8万円+消費税が一般的です。

ローン保証料は、保証会社による保証を受けるための費用で、ローン保証料の相場は借入金額1,000万円あたり20万円から25万円くらいです。

⑤ 火災保険料

万が一に備えて火災保険は入っておきましょう。

火災保険料は、補償範囲や住宅の構造などによって大きく変わってきますので、補償範囲を自分自身でしっかりと確認しておきましょう。

⑥ 各種清算金

決済時に固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などを清算します。

不動産取引では日割り清算が慣行になっています。

⑦ 不動産取得税

不動産を取得した後に一回だけ課税される税金です。

固定資産税評価額に基づいて課税されますが、面積や築年数などの建物の状況によって課税されないケースも多いです。自治体によっても、違いがあります。

なお、納税通知書も自治体により違いがありますが、おおむねマンション購入後、半年から1年ほどで届くことが多いようです。

購入後しばらくたってから必要になってくる費用ですので、忘れないように気を付けましょう。

5.マンションの売却・購入時に発生する可能性がある費用

これまでは、マンションの売却時と購入時に必要な費用についてご紹介していきましたが、実はマンションの状態、住宅ローン残高などによっては他にも必要な費用もあります。

そこで、ここからはマンションの売却・購入時にかかる可能性のある費用について、説明していきます。

売却時にかかる可能性のある費用

・クリーニング、補修、不用品処分費

部屋の状態によりクリーニング費がかかる可能性があります。

クリーニングや補修は必ず必要というわけではありませんし、行えば高く売れるという保証もありませんが、汚れている部屋よりも、きれいな部屋の方が、印象が良いのは確かです。

自分で掃除するのも良いですし、手が回らない場合はハウスクリーニングに依頼するという手段もあります。

また不用品などが多ければ処分費用もかかります。

・所得税・住民税

不動産を売却した際、譲渡益が出た場合は所得税や住民税がかかります。

譲渡所得は

「収入金額-(※取得費+※譲渡費用)-※特別控除」

で計算されます。

購入時よりも高く売れたり、同じくらいの金額で売れるという場合には、売却後に所得税や住民税を納める必要がありますので注意しましょう。

※取得費とは購入代金、取得時の仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などの合計から減価償却費の累計額を引いたものをいいます。

※譲渡費とは建物を売却するために支払った仲介手数料や印紙税など、売却するために直接かかった費用をいいます。

※特別控除とは、居住用住宅の譲渡の場合に、3,000万円までの利益は控除されることをいいます。ただし、この制度を利用する場合、買い換え先で「住宅ローン控除」の利用はできなくなります。

購入時にかかる可能性のある費用

・リフォーム費用

マンションの状態によっては入居前にリフォームが必要になる場合もあります。

専門の業者に依頼する場合はその費用の見積もりも取っておきましょう。

また入居時期によっては、リフォームが終わるまでの仮住まいや、一時的に家財を保管する倉庫の手配が必要になります。

・その他

引っ越し費用などが必要です。

また家具や家電などを買い替える場合はその費用も計算しておきましょう。

6.マンション買い替え時に気をつけておきたいこと

最後に、マンションを買い替えの際に気をつけておきたいことを2つご紹介していきます。

買い替えを検討する際は、ぜひ確認するようにしてください。

1つ目 先行購入か先行売却か

マンションの買い替えパターンは主に「先行購入」と「先行売却」に分けられます。

先行購入とは、現在住んでいるマンションの売却を後にし、まず買い替えるマンションを先に探すパターンです。

購入を先にするため、ゆっくりと物件を探すことができ、マンションを売却するまでの仮住まいを用意する必要がありません。

ただ、先に物件を購入するため、マンション売却額が想定より低くなると支払いが苦しくなってしまいますし、住宅ローンを使用している場合は、現在住んでいるマンションと新しく住むマンションのローンを同時に支払わなくてはなりません。

先行売却は、新居よりも売却を優先するパターンです。

売却額を把握できるので、新居購入の予算を立てやすいですが、今住んでいるマンションの引き渡しまでに新居が決まらないと、仮住まいが必要となることもあります。

2つ目 仮住まいなどの費用をチェック

先行売却パターンを選ぶ場合は、仮住まいなどの場所や費用もチェックしておきましょう。

ただどちらのパターンか決めておくのではなく、どちらも並行して行うことで思わぬトラブルを防ぐことにもつながります。

7.まとめ

マンション買い替えの際には、まずどのような費用がかかるのかをあらかじめ知っておきましょう。

また住宅ローンや貯蓄額なども考えながら買い替えプランを立てれば、リスクが少なくてすみます。

じっくり検討してからマンションの買い替えに臨みましょう。

■□ マンション買い替えお役立ちリンク集 □■

【マンション買い替え】ポイントを押さえて買い替えを成功させよう!

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【住宅ローン返済中】難しい?マンション買い替えの基本的な流れを押さえておこう

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【資金別】マンション買い替えの流れとポイント

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