一生に一度のつもりで購入したマンションでも、ライフスタイルの変化と共に買いかえを検討する方は少なくありません。
ただ、今住んでいるマンションを売って、新しいマンションを購入する場合、どの程度のお金が必要になるのかイメージするのは難しいのではないでしょうか。
そんなマンションの買いかえを検討する方のために、買いかえにかかる費用を紹介していきます。
目次
1.マンション買いかえに必要な費用
マンションの買いかえには、以下の3つの費用を考える必要があります。
- 「今住んでいるマンションの売却にかかる諸費用」
- 「新しいマンションの購入費用」
- 「マンション購入にかかる諸費用」
まず注意する点は、今住んでいるマンションの売却金額が全て新しいマンションの購入費として使えるわけではないという点です。マンションの住宅ローン残高は意識していても、売却の諸費用を意識していなかったというケースは少なくありません。
また、一度マンションを購入しているため経験済みかと思いますが、マンション購入時にも様々な諸費用がかかります。
マンション売却時にかかる諸費用感は売却金額の約3.5%、購入の諸費用感は購入価格の約8~10%ですので、買いかえをする際にはこれらの諸費用も念頭にいれておきましょう。
また、住宅ローンの残高が、売却できる価格よりも多い場合は、不足する分の資金の手当てを行わなければなりません。まずは売却できる価格や新居に充当できる資金の目安をたてておくことが必要です。
2.マンション買いかえに必要な費用のイメージ
マンションの売却や購入の際にかかる費用の詳細をお伝えする前に、まずはマンション買いかえで必要な費用イメージを紹介していきます。
例えば、今住んでいるマンションの売却価格が3,000万円、住宅ローンの残高が1,500万円、新しいマンションの購入価格が5,000万円の場合、4,005万円は新たな住宅ローンや貯蓄などで資金手当てをする必要があります。
下記がその時に必要なお金のイメージになります。
今住んでいるマンションの売却のイメージ
・売却価格:3,000万円
・住宅ローン残高:1,500万円
・売却諸費用:105万円(売却価格の3.5%と想定)
新しいマンションの購入のイメージ
・購入価格:5,000万円
・購入諸費用:400万円(購入価格の8%と想定)
買いかえのイメージ
3,000万円-1,500万円-105万円-5,000万円-400万円=-4,005万円
※売却価格-住宅ローン残高-売却諸費用-購入価格-購入諸費用
ただし、先に新しいマンションを購入する場合は、新居の住宅ローンと今住んでいるマンションの住宅ローンを一時的に二重に支払う必要があります。
3.マンション売却に必要な費用
それでは、マンション売却時にかかる費用について細かく見ていきましょう。
売却時にかかる費用は、次の4つになります。
①仲介手数料
②収入印紙代
③登記費用
④譲渡所得税
それぞれ順番に解説していきます。
①仲介手数料
マンションの売買が成立した際、取引額に応じて仲介手数料がかかります。
売却にかかる費用は、マンション売買額の3.5%が相場と言われています。一般的に契約成立時と物件の引渡完了時の2回に分けて支払うようになっています。
仲介手数料の上限は法律によって決められており、マンションの売買価格によって変化するので気をつけましょう。
例えば、売買価格が400万円以上の場合、
(売買価格×3%+6万円)+消費税=仲介手数料
が上限になります。
(例)売買価格が3,000万円の場合の仲介手数料
3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円
②収入印紙代
売買契約書には、収入印紙を貼る必要があります。
印紙税の金額は売買価格の金額によって定められています。
(例)売買価格が3,000万円の場合の印紙代は1.5万円となります。
詳しくはこちらのページでも売買価格ごとの印紙代を記載していますのでご覧ください。
③登記費用
住宅ローンの抵当権の抹消登記や、登記簿上の住所や氏名などに変更があった場合の表示変更登記の費用が必要です。
登記費用は、司法書士によって異なりますが、報酬を含めて2~4万円程度です。
④譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションを売却した際に利益が出た場合(譲渡所得税がかからない場合もありますので、詳しくは不動産会社の担当者にご確認ください。)に支払わなければならない税金のことで、譲渡所得にかかる「所得税」「住民税」「復興所得税」の3つを合算したものです。
実際には、以下の様な計算式で求められます。
- 譲渡所得金額=マンションの売却額−(物件の購入価格-建物減価償却費+購入時の諸費用)−売却時の諸費用
- 譲渡所得税額=譲渡所得金額×税率(長期20.315%または短期39.63%)
マンション売却時に必要な諸費用についてこちらでも詳しく説明していますのでご覧ください。
4.マンション購入に必要な費用
次に、マンション購入の際に必要な費用を見ていきましょう。
購入時にかかる費用は、次の7つになります。
①仲介手数料
②収入印紙代
③登記費用
④住宅ローンの手続きに関する費用
⑤火災保険料
⑥各種清算金
⑦不動産取得税
それぞれ解説していきます。
①仲介手数料
マンション購入時にも、売却時と同様に仲介手数料がかかります(仲介の場合)。
上限と支払いのタイミングは売却時と同様です。
買いかえをする際には、売却と購入どちらにも仲介手数料がかかる場合がありますので注意しましょう。
②収入印紙代
こちらも売却時と同様、売買契約書に必要です。
売買価格によって印紙の額が異なります。
売却と購入どちらも売買契約書が必要ですので、印紙代もそれぞれ支払います。
収入印紙代について詳しく知りたい方はこちらをご確認ください。
③登記費用
所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記の費用です。
登記費用は登録免許税と司法書士への報酬とに分けられます。
その費用は、固定資産税評価額や軽減税率の適用条件によって大きく違ってきます。
登記費用について詳しく知りたい方はこちらをご確認ください。
④住宅ローンの手続きに関する費用
多くの方が利用する住宅ローンですが、住宅ローン事務手数料やローン保証料が発生します。
住宅ローン事務手数料は、5~8万円+消費税が一般的です。
ローン保証料は、保証会社による保証を受けるための費用で、ローン保証料の相場は借入金額1,000万円あたり20万円から25万円くらいです。
⑤火災保険料
万が一に備えて火災保険は入っておきましょう。
火災保険料は、補償範囲や住宅の構造などによって大きく変わってきますので、補償範囲を自分自身でしっかりと確認しておきましょう。
⑥ 各種清算金
決済時に固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などを清算します。
一般的には日割り清算になっています。
⑦ 不動産取得税
不動産を取得した後に一回だけ課税される税金です。
固定資産税評価額に基づいて課税されますが、面積や築年数などの建物の状況によって軽減措置により課税されないケースも多いです。自治体によって申告が必要な行政区、不要な行政区があります。
なお、納税通知書も自治体により違いがありますが、マンション購入後、おおむね半年から1年ほどで届くことが多いようです。
購入後しばらく経ってから必要になってくる費用ですので、忘れないように気を付けましょう。
5.マンションの売却・購入時に発生する可能性がある費用
これまでは、マンションの売却時と購入時に必要な費用について紹介していきましたが、実はマンションの状態、住宅ローン残高などによっては他にも必要な費用があります。
そこで、ここからはマンションの売却・購入時に必要になるかもしれない費用について、説明していきます。
売却時に発生する可能性がある費用
・クリーニング、補修、不用品処分費
部屋の状態によりクリーニング費がかかる可能性があります。
クリーニングや補修は必ず必要というわけではありません。また実施すれば高く売れるという保証もありませんが、汚れている部屋よりはきれいな部屋の方が、印象が良いのは間違いありません。
自分で掃除するのも良いですし、手が回らない場合はハウスクリーニング業者に依頼するという手段もあります。
また不用品などが多ければ処分費用もかかります。
・所得税・住民税
不動産を売却した際、譲渡益が出た場合は所得税や住民税がかかります。
譲渡所得は
「収入金額-(※取得費+※譲渡費用)-※特別控除」
で計算されます。
購入時よりも高く売れたり、同じくらいの金額で売れるという場合には、売却後に所得税や住民税を納める必要がありますので注意しましょう。
※取得費とは購入代金、取得時の仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などの合計から減価償却費の累計額を引いたものを言います。
※譲渡費用とは建物を売却するために支払った仲介手数料や印紙税など、売却するために直接かかった費用を言います。
※特別控除とは、居住用住宅の譲渡の場合に、3,000万円までの利益は控除されることを言います。ただし、この制度を利用する場合、買い換え先で「住宅ローン控除」の利用はできなくなります。
購入時に発生する可能性がある費用
・リフォーム費用
マンションの状態によっては、入居前にリフォームが必要になる場合もあります。
リフォーム業者に依頼する場合はその費用や期間の見積もりを取っておきましょう。
また入居時期によっては、リフォームが終わるまでの仮住まいや、一時的に家財を保管する倉庫の手配が必要になります。
・その他
引っ越し費用などが必要です。
また、家具や家電などを買いかえる場合はその費用も計算しておきましょう。
6.マンション買いかえ時に気をつけておきたいこと
最後に、マンションを買いかえの際に気をつけておきたいことを3つご紹介していきます。
①先行購入か先行売却か
②仮住まいなどの費用をチェック
③使える軽減措置を確認する
買いかえを検討する際は、ぜひ確認するようにしてください。
①先行購入か先行売却か
マンションの買いかえパターンは主に「先行購入」と「先行売却」に分けられます。
先行購入とは、現在住んでいるマンションの売却を後にし、まず買いかえるマンションを先に探すパターンです。
購入を先にするため、ゆっくりと物件を探すことができ、マンションを売却するまでの仮住まいを用意する必要がありません。
ただ、先に物件を購入するため、マンション売却額が想定より低くなると支払いが苦しくなってしまいますし、住宅ローンを使用している場合は、現在住んでいるマンションと新しく住むマンションのローンを同時に支払わなくてはなりません。
先行売却は、新居の購入よりも自宅の売却を優先するパターンです。
売却額を把握できるので、新居購入の予算を立てやすいですが、今住んでいるマンションの引き渡しまでに新居が決まらないと、仮住まいが必要となることもあります。
それぞれのメリットとデメリットは、以下の通りです。
メリット | デメリット | |
先行購入 | ・現在の住居に住みながら、焦ることなく自分に合った住居を見つけやすい | ・現在の住居との2重ローンとなる場合がある |
先行売却 | ・現在の住居の売却を時間をかけて行える ・資金計画を立てやすい | ・仮住まいを探さないといけない場合がある |
マンションを買いかえる際、先行購入するのか、先行売却するのか悩む方は多くいます。
それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解した上で、自分に合ったタイミングで買いかえをしましょう。
② 仮住まいなどの費用をチェック
先行売却パターンを選ぶ場合は、仮住まいなどの場所や費用もチェックしておきましょう。
ただどちらのパターンか決めておくのではなく、どちらも並行して行うことで思わぬトラブルを防ぐことにもつながります。
③使える軽減措置を確認する
マンション売買時に使える軽減措置は必ず確認しておきましょう。
主な軽減措置は以下の表の通りです。
控除名 | 内容 | |
売却時 | 居住用財産の3,000万円の特別控除 | 譲渡益から3,000万円が控除される |
〃 | 居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除 | 売却時の損失分を他の所得と通算できる |
〃 | 特定の居住用財産の買換え特例 | 譲渡益が次回売却時に繰越される |
購入時 | 住宅ローン控除 | 毎年末の住宅ローンの残高の金額0.7%を 10年間所得税から控除される |
〃 | 長期優良住宅の軽減措置 | 耐震性や劣化対策などの条件を満たし、 長期優良住宅に認定されると、様々な税金が優遇される |
〃 | 低炭素住宅の軽減措置 | 二酸化炭素の排出を抑えるための対策が取られた 住宅である認定を受けると住宅ローン控除が優遇される |
新居を購入する際に使用できる住宅ローン控除は、他の控除と併用できない場合もあります。
どの控除を使用できるかは、不動産会社に相談して確認しましょう。
7.まとめ
マンションの買いかえでは、どのような費用がかかるのか、自分はどのような控除が受けられるのか事前に知っておくことが重要です。
さらに、住宅ローンや貯蓄額も考えながら買いかえプランを立てることでリスクを減らすことができます。
納得のいく買いかえをするためにも、相場や控除など少しでもわからないことがあれば、不動産のプロである不動産会社に相談してから決断するようにしましょう。
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