中古マンション売却の豆知識。
今回のテーマは、 『 ＜世代別住み替えのポイント＞子育て世代のお住み替え 』 です。 今回は、「マンションを所有して住んでいるけれど、買い替えをしたい。」 子育て世代の方向けのお住み替え・お買い替えのポイントをお伝えします。 どうぞご参考にしてみてくださいね。
【目次】 子育て世代のお住み替え・お買い替えポイント
① 資金計画をたてる
子育て世代のお買い替えで最も重要なのは、資金の確保です。 子育てにはお金がかかりますし、 世代的に現在お住まいのマンションにローンの残債がある、という方も多いです。 まずは無理なく買い替えをすることができるのか確認し、資金計画をたてましょう。
（１） 自宅の査定をする
購入予算をたてるために、まずは自宅を査定してみましょう。
住宅ローンの残債よりも高く売れるようであれば、まず問題なく売却が可能です。
ただし、期待する金額と査定金額に大きな乖離があると、買い替え自体ができないこともあります。
一方で、売却できる価格が残債よりも安くなってしまう場合でも、 買い替えローンを利用すれば買い替えが可能なケースがあります。相談してみましょう。
（２） 買い替えにかかる諸費用を確かめる
マンションを売却する際も、新居を購入する際も費用がかかります。
まずは大まかで構いませんので、どのような費用がかかるのか確認しておきましょう。
◎ マンション売却に関する諸費用
仲介手数料、収入印紙代、登記費用など … 売却価格の
約3.5％ ※詳しくは、「
売却時の諸費用」をご確認ください。 例） 3,000万円で売却なら、約105万円（売却価格の3.5%と想定） の諸費用
◎ マンション売却に関する税金（※利益が出た場合のみ）
購入時の価格よりも高く売却できたり、同じくらいの価格で売却できた場合は、 譲渡所得が出て、売却後に
所得税や住民税の納付が必要になるケースがあります 。
自宅の場合、「
3,000万円の特別控除」を利用することで税金の心配がなくなることが多いですが、 この制度を利用すると、「
住宅ローン控除」の利用ができなくなるため、 どちらを利用するとよりお得になるかの計算が必要です。 例） ６年住んだ自宅の譲渡所得が200万円だった場合、40万円の所得税・住民税。 （※3,000万円の特別控除を利用する場合無税）
◎ 新居購入に関する諸費用
仲介手数料、収入印紙代、 登記費用、住宅ローンの手続きに関する費用、火災保険料、 各種清算金、不動産取得税 など … 購入価格の
約８～10％（中古マンションの場合） ※詳しくは、「
購入時の諸費用」 をご確認ください。 例） 4,000万円の中古マンションを購入する場合、約320万円（購入価格の8%と想定）
（３） 購入予算を決める
購入に充てられるお金はどのくらいあるでしょうか？
・ 自宅を売却し得られるお金（売却価格 – 住宅ローン残高 – 諸費用等）
・ 貯金など手元に持っていて購入に充てられるお金
・ （可能な場合）親などからの資金援助 上記の額に、
【無理のない範囲で借り入れすることができる住宅ローンの借り入れ額】 を足した額が購入予算になります。
② 買い替えスケジュールをたてる
予算がたてられたら、
・ 売却を先にはじめるか（先売り）・ 新居を先に購入するか（先買い）を考えて、スケジュールをたてましょう。
「先売り」「先買い」それぞれにメリット・デメリットがありますので、 予算や手持ち資金によって、選択しましょう。 お子さんの関係などで、住み替えに期限がある場合は、 そこに向けてのスケジュールをたてましょう。
【先売りの場合】 ～ メリット ～
１： 売却金額が先に確定する為、購入物件の資金計画がたてやすい。
２： 購入先が決まっていないため、売却にじっくり時間がかけられる。
～ デメリット ～
１： 売却成立後、新居を探す時間に制限がある。
２： 仮住まいが必要な場合もある。
【先買いの場合】
～ メリット ～
１： 購入物件をじっくり探すことができる。
２： 現在のお住まいを空室にしてから売るという選択肢がある。
３： 仮住まいになることはない。
～ デメリット ～
１： 一時的に二重ローンになってしまうケースがある。
２： 売却価格が確定していないため、資金計画がたてづらい。
３： 購入資金をある程度用意しておく必要がある。
４： 売却資金を購入に充てる場合、購入時に不利になるケースもある。
一般的には、
先売りは、
・ 自己資金をあまりお持ちでない方
・ 現在のお住まいに住宅ローンがたくさん残っている方
・ 購入物件を探すより、ご自宅が売却できるかどうかが不安な方
先買いは、
・ 自己資金をお持ちの方、住宅ローンの残高が少ない方
・ 支払いに余裕のある方 などにおすすめです。
子育て世代のお住み替え・お買い替えポイント
③ 買い替え先を吟味する
予算・スケジュールを決めたら、買い替え先を探しましょう。
＜チェックポイント＞
★ 立地
□ 保育園や幼稚園、学校へ通いやすいか。（希望する学区か）
□ 駅からの距離、通勤・通学の利便性は良いか。
□ 親の居宅との距離感は良いか。
□ 小児科等の病院は近くにあるか。
□ 公園など遊ばせられる場所は近くにあるか。
□ 通学路など、周辺の安全性はどうか。
★ お部屋・マンション
□ 広さ・間取りは十分か。
□ 部屋内の安全性はどうか。
□ 収納スペースは十分か。
□ 共用部はベビーカーなどでも移動しやすいか。
□ 自転車置き場や駐車場は使用できるか。
□ 近隣にはどんな世帯が住んでいるか。
現在のマンションでの生活スタイルや満足している点、不満点などを洗い出してみると、 ご自身やご家族の優先順位が分かってくるはずです。 子どもの成長後の生活も念頭におき、優先順位をつけて、判断するようにしましょう。
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「＜世代別住み替えのポイント＞子育て世代のお住み替え 」 いかがでしたでしょうか？
子育て世代の場合、
子どもが自分の部屋を欲しがったり、狭さを感じるようになるなどして
お住み替えを検討されるケースが多いのではないでしょうか。
そんな場合、「買い替え先を吟味する」ことを先にしてしまいがちですが、
より安全に買い替えをすすめるためには、
まず「そもそも本当に買い替えが可能なのか」を把握し、
スケジュールをたててから購入先を吟味することがおすすめです。
ご自身の資金や希望を整理してよりよいお住み替えを目指しましょう。
・ 自宅がいくらで売れて手元にいくら残るのか具体的に知りたい。
・ 自分に合った住み替えスケジュールが知りたい。
・ 希望に合った物件を探してほしい。
といったことがありましたら、
是非、私どもオークラヤ住宅にご相談ください。
お問い合わせを心よりお待ちいたしております。
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（※写真はイメージです。画像と本文とは関係ありません。）
