初めて中古マンションの購入を検討する際、物件の選び方やチェックすべきポイントについて、不安や疑問を抱く方は多いでしょう。築年数や管理状態など、中古マンションならではの見極め方は、住まい探しを進めるうえで事前に把握しておきたい内容です。
本記事では、中古マンション探しの具体的な手順をはじめ、予算策定やエリア選定のコツ、内見時に確認したいチェックポイントなどを分かりやすく解説します。理想の住まい選びをスムーズに進めるために、ぜひ参考にしてください。
目次
中古マンションの探し方：購入までの全体像と手順
中古マンションを探し始めてから購入するまでの全体像を把握しておくことで、スムーズに物件探しを進められます。購入を検討する際は、以下の流れを押さえておきましょう。
- 予算策定や資金計画を立てる
- 住みたいエリアを選定する
- ポータルサイトや不動産会社で物件を検索する
- 実際の物件を内見して現地を確認する
それぞれのポイントについては、次の章から詳しく解説します。
なお、物件の申込から契約、引渡しまでを含めた不動産購入の全体の流れについては、以下のページをご確認ください。
中古マンションの探し方1：予算策定・資金計画のポイント
物件探しを始める前に、無理のない資金計画を立てることが重要です。希望に合う物件を絞り込めるよう、以下の4つのポイントを押さえておきましょう。
- 住宅ローンで借入できる金額を把握する
- 物件価格以外にかかる諸費用も資金計画に含める
- 購入後の維持費を想定しておく
- リフォーム・リノベーション費用を予算に組み込む
住宅ローンで借入できる金額を把握する
実際に借入できる金額は金融機関の審査結果で決まるものの、年収と返済負担率から逆算して、借入可能額の目安を事前に算出することは可能です。
返済負担率とは、税込年収に占める年間のローン返済額などの割合を指します。上限は金融機関によって異なりますが、30～35％程度をひとつの参考基準として考えることができます。借入可能額を把握することで、無理のない返済計画を立てやすくなります。
※他の借入金返済額との合計金額になることがあります。
弊社オークラヤ住宅の「ローン返済シミュレーション」を利用いただくと、借入可能額や毎月の返済額を簡単に計算できます。
資金計画の立て方や審査基準については、以下のページも参考にしてください。
住宅ローンの審査基準は？年収・勤続年数・年齢など見られる項目を解説
物件価格以外にかかる諸費用も資金計画に含める
中古マンションの購入時には、物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。諸費用の総額は、一般的に物件価格の6～10％程度とされており、物件価格ごとの諸費用は以下の金額が目安になります。
| 物件価格 | 諸費用の目安（6～10％） |
| 3,000万円 | 180万～300万円 |
| 4,000万円 | 240万～400万円 |
| 5,000万円 | 300万～500万円 |
諸費用の内訳としては、仲介手数料や各種税金、住宅ローンの事務手数料などが挙げられます。さらに、物件の引渡し前後に必要となる火災保険料や、固定資産税の清算金も用意しておかなければなりません。
これらに加えて、新しいカーテンや照明器具の購入費用、引っ越し費用などもかかるため、あらかじめ予算に組み込んでおくことが重要です。
※上記はあくまで目安であり、購入者や購入する物件によっても異なります。
初期費用の詳細については、以下のページをご覧ください。
マンション購入の初期費用はいくら？相場や内訳、支払うタイミングを解説
購入後の維持費を想定しておく
マンションを購入したあとは、住宅ローンの返済だけでなく毎月の維持費も継続して支払う必要があります。購入後にかかる維持費の目安は、以下のとおりです。
| 項目 | 1か月あたりの金額（目安） |
| 管理費 | 17,000円 |
| 修繕積立金 | 13,000円 |
| 税金（※1） | 15,000円 |
| 保険料（※2） | 1,000円 |
| 駐車場代・駐輪場代 | 20,000円 |
| その他の費用（※3） | 5,000円 |
| 合計 | 71,000円 |
※1：年間18万円を想定
※2：年間12,000円を想定
※3：インターネット回線使用料4,500円、町内会費500円を想定
これらの維持費のなかでも、特に修繕積立金は、マンション全体の築年数が経つにつれて段階的に値上がりする場合があります。当初の金額が続くとは限らないため、将来的な負担増を見越しておきましょう。
家計に無理が生じないよう、長期的な視点での出費をシミュレーションしておくことが大切です。
維持費に関する詳しい解説については、以下のページもあわせてご確認ください。
マンションの維持費は高い？安く抑えるコツや支払えない場合の対処法を解説
リフォーム・リノベーション費用を予算に組み込む
中古マンションを購入して改修をおこなう場合は、物件の購入費用とリフォーム費用を合算して住宅ローンを組むことも可能です。リフォーム費用の目安は以下のようになります。
| 工事内容 | 費用の目安 |
| 全体（60㎡） | 900万円～ |
| キッチン交換 | 95万円～ |
| ユニットバス交換 | 98万円～ |
| トイレ交換 | 19.8万円～ |
| 洗面化粧台交換 | 25万円～ |
| フローリング貼り換え（6畳分） | 36万円～ |
| 壁紙クロス貼り換え（30㎡） | 5万円～ |
※上記の費用の目安は2024年1月時点です。市況等により上記価格、工期目安、商品が変わる場合があります。
※現場調査の結果、上記価格や工期目安は変わることがあります。目安としてお考えください。
購入を検討している物件がリフォームを必要とする状態であれば、あらかじめ工事費を見込んでおくことが大切です。
可能であれば、物件を内見する際にリフォーム業者に同行してもらい、概算の見積りを提示してもらうと安心です。それにより、予算の範囲内で希望するリフォーム・リノベーションができるかを早い段階で判断できます。
部位別のリフォーム費用の目安については、以下のページをご覧ください。
マンションリフォーム費用の相場は？フルリフォーム部位・別に解説
中古マンションの探し方2：エリア選定のポイント
エリアを選定する際は、日常生活の利便性や安全性を総合的に判断することが大切です。大切な住まいを決めるために、4つの重要な視点を見ていきましょう。
- 通勤・通学の利便性や駅からの距離
- 資産価値を維持しやすい立地条件か
- 再開発計画や周辺施設から予測する将来の利便性
- ハザードマップから確認できる災害リスク
通勤・通学の利便性や駅からの距離
中古マンション市場において、駅から近い物件ほど価格が高くなりやすい傾向があります。そのため、日々の通勤や通学の利便性と、物件価格とのバランスを総合的に検討することが重要です。
また、将来的なライフスタイルの変化を見据える視点も欠かせません。家族構成が変わって物件を売却したり、賃貸に出したりする可能性がある場合は、将来も一定の需要が見込めるエリアかどうかが問われます。
駅からの距離が近い物件は、居住者にとって生活しやすいだけでなく、市場においても買い手や借り手が見つかりやすく、比較的需要が維持されやすい傾向があります。
資産価値を維持しやすい立地条件か
長期間にわたってマンションの価値を保つには、需要が落ちにくい立地を選ぶことが重要です。自分が住む視点だけでなく、周辺エリアの空室率や賃料相場を確認し、客観的な目線を持っておく必要があります。
人口が増加している地域や、生活に必要な商業施設や医療機関が整っているエリアは、長期間にわたって居住ニーズが安定しやすい傾向にあります。また、知名度のあるブランドエリアに位置している場合も、比較的需要が維持されやすいと考えられます。
資産価値を左右する条件についてさらに詳しく知りたい方は、以下のページもあわせてご確認ください。
マンションの資産価値を決める10の要素！調べ方や年数による推移も解説
再開発計画や周辺施設から予測する将来の利便性
エリアを選定する際は、現在の状況だけでなく、街の将来性を予測することも欠かせません。近隣における大型商業施設の建設予定や道路の整備状況、鉄道路線の延伸計画などは、各自治体のホームページなどで確認できます。
また、大規模な工場や施設の跡地が再開発される情報を集めておくことも有効です。再開発によって新たな施設が誕生すれば、生活の利便性が高まります。
将来の街の変化によって、現在よりも資産価値が向上する可能性もあるため、都市計画の動向には注目しておきましょう。
ハザードマップから確認できる災害リスク
安心して暮らせる立地を見極めるために、各自治体が公開しているハザードマップの確認は欠かせません。マップを活用して、河川の氾濫による浸水リスクや土砂災害の危険性、地震発生時の揺れやすさなどを事前に把握しておきましょう。
災害リスクが高いと想定されるエリアでは、万が一の被害に対する不安だけでなく、将来的な資産価値の下落や火災保険料の負担が増加する可能性も考えられます。
あわせて、その地域の地盤の強さを調べ、近隣の避難場所への距離や経路についても確認しておくことが大切です。
中古マンションの探し方3：ポータルサイトと不動産会社を使い分ける
中古マンションの探し方には、主にポータルサイトの利用と不動産会社への相談という2つの方法があります。それぞれの特徴や、効率的に探すうえでの使い分け方を以下で紹介します。
- 不動産ポータルサイトを活用して相場感を養う
- 不動産会社に相談してプロの視点で判断する
- リノベーションをするならワンストップ型の不動産会社に相談する
不動産ポータルサイトを活用して相場感を養う
ポータルサイトを活用すれば、複数の物件を効率的に比較検討でき、築年数や専有面積に応じた適正な価格帯を把握できます。まずは多くの情報に触れて、希望エリアの相場感を身につけることが大切です。
また、新着物件の通知機能を設定しておけば、市場に出回ったばかりの最新情報をいち早く入手できます。掲載されている室内写真や間取り図を参考に、自分がどのような条件を重視しているのか、具体的な目星をつけていきましょう。
なお、弊社オークラヤ住宅のWebサイトでも、希望のエリアや沿線、月々の返済額など、さまざまな条件から物件を検索できます。
不動産会社に相談してプロの視点で判断する
インターネットでの情報収集だけでなく、不動産会社へ直接相談することも有効です。自分で設定した検索条件にこだわりすぎず、専門知識を持つプロの提案を受けることで、思いがけず良質な物件に出会える可能性があります。
不動産会社では、地域の特性やマンションごとの管理状態など、ポータルサイトの画面上だけでは分からない情報も補完してくれます。
さらに、全国の不動産会社が利用する「レインズ」に登録された最新情報も確認できます。類似物件の成約データをもとに、価格交渉の妥当性などもプロの視点で判断してもらえるでしょう。
信頼できる不動産会社と担当者の選び方
物件探しを成功させるには、自社の売上を優先するのではなく、お客さまの資金計画や要望に親身になって寄り添う不動産会社を選ぶことが重要です。
中古マンションの取引実績が豊富であり、建物の構造や管理体制に関して深い知識を持っている担当者を探しましょう。急いで契約を迫るような無理な勧誘をおこなわず、十分に比較検討するための時間を確保してくれる誠実な姿勢も判断基準となります。
また、陽当たりの悪さや修繕積立金が不足するリスクなど、物件のネガティブな情報も隠さずに開示してくれる担当者であれば、安心して物件選びを任せられます。
リノベーションをするならワンストップ型の不動産会社に相談する
購入した物件にリノベーションを施す予定がある場合は、物件探しから施工までをワンストップで対応できる不動産会社に相談するのが有効です。設計や施工、住宅ローンなどの窓口をひとつにまとめることで、手続きにかかる手間や負担を軽減できます。
また、物件の購入費用と工事費用のバランスを総合的に見ながら進められるため、予算オーバーを防ぎやすくなります。購入前の段階で、希望する工事が可能かどうかを専門家に判断してもらえる点もメリットです。
弊社オークラヤ住宅では、マンション購入からリノベーションまでを一貫して対応しております。サービス内容については、以下のページをご覧ください。
中古マンション リフォーム＆リノベーション｜理想の暮らしを手に入れる
マンション購入のご相談は、以下より承っております。
マンション購入・住みかえのお問合せ
中古マンションの探し方4：物件を検索するときのチェックリスト
ポータルサイトなどで物件を検索する際には、あらかじめ自分の希望する条件を整理しておくことが重要です。一般的に注視するチェックポイントを以下の表にまとめました。
| チェック項目 | 具体的な確認内容 |
| 建物価格（予算） | 毎月の返済額に無理がない価格帯か |
| 間取り | 家族構成やライフスタイルに適しているか |
| 広さ（専有面積） | 必要な居住スペースが確保されているか |
| エリア | 住環境や生活の利便性が合っているか |
| 駅からの距離 | 通勤や通学における負担が大きすぎないか |
| 築年数 | 新耐震基準かどうか、劣化状況はどうか |
| 階数 | 眺望や採光、防犯面で納得できるか |
| 設備 | オートロックや宅配ボックスなどがあるか |
これらの条件をすべて満たす物件を見つけるのは難しいため、絶対に譲れない条件と、妥協できる条件の優先順位をつけておくことが大切です。
間取り図の見方や選び方のポイントについて詳しく知りたい方は、以下のページもあわせてご確認ください。
理想に近い中古マンションを見つける条件設定のコツ
物件がなかなか見つからず探し疲れたと感じたときは、設定している条件を少し見直してみるのもひとつの方法です。
たとえば、以下のような条件は、状況によって緩められる可能性があります。
- 駅徒歩◯分
- 築年数
- 南向き
「駅徒歩◯分」には信号待ちの時間が加味されていないため、実際の道なりや坂の有無を含めて検討の幅を広げましょう。「築年数」については、建物の寿命は年数だけでなく、日々の管理状況が影響します。
また、「南向き」の物件であっても周囲の建物によって陽当たりは変わり、ほかの方角でも十分に明るいケースがあります。
条件を見直す際には、以下のページも参考にしてください。
マンションの築年数の限界は何年？購入時のチェックポイントを解説
「駅近 vs 駅遠」メリット・デメリットの把握が、暮らしやすいマンション選びのコツ
中古マンションの探し方5：内見・現地確認のチェックポイント
気になる物件が見つかったら、実際に現地へ足を運び、自分の目で状態を確かめることが重要です。内見時に確認しておきたい主なポイントは、以下のとおりです。
【建物・部屋のチェックポイント】
- 目立つ劣化や不具合がないか
- 窓からの眺望や陽当たり
- 外部や近隣からの騒音
- 設備の使用年数や使い勝手
【周辺環境のチェックポイント】
- スーパーやコンビニ
- 近隣の病院
- 最寄り駅までの経路
- 公共施設の充実度
周辺環境を確認する際は、曜日や時間帯を変えて何度か訪れてみることで、日中と夜間での雰囲気の違いを把握できます。図面だけでは分からない生活音や風通し、共有部分の清潔感なども現地でしか確認できない重要な要素です。
内見時の具体的な注意点については、以下のページで詳しく解説しています。
マンション購入時の内見のチェックポイント！聞いておきたい点や注意点
中古マンション購入で重要な管理状況を見極めるポイント
中古マンションを選ぶ際は、間取りや立地だけでなく、建物の管理状況に注目することが重要です。ここでは、管理状態を見極めるためのポイントを解説します。
- 長期修繕計画や修繕積立金の積み立て状況
- 管理規約や総会の議事録の内容
- 共用部分の管理状況
- 専有部分の劣化状況
長期修繕計画や修繕積立金の積み立て状況
マンションの資産価値を保つためには、長期修繕計画が適切に機能しているかどうかが重要なポイントとなります。まずは、過去にどのような大規模修繕工事が実施されたのか、履歴を確認しましょう。
あわせて、次に予定されている修繕の時期や内容が妥当であるかもチェックしておくことが大切です。また、計画通りに工事を進めるための修繕積立金が、現状で不足していないかを確認することも欠かせません。
積立金が不足している場合、将来的に修繕積立金が値上がりしたり、一時金としてまとまった金額の徴収が発生したりする可能性もあるため、あらかじめ確認しておきましょう。
管理規約や総会の議事録の内容
マンションでの生活ルールを把握するために、管理規約には目を通しておきましょう。また、管理組合の総会で作成される議事録を確認すれば、居住者間でどのような議論がおこなわれているかを読み取れます。
たとえば、生活音による騒音やペットの飼育、民泊利用などに関するトラブルが起きていないか、あるいは将来的な建て替えの計画が挙がっていないかなど、リアルな状況が見えてきます。
マンションの管理状況を見極めるためのポイントについては、以下のページもあわせてご覧ください。
「マンションは管理を買え」とは？言われる理由とチェックポイント
共用部分の管理状況
エントランスや廊下といった共用部分の様子からは、日常の管理体制の良し悪しを判断できます。たとえば、ゴミ置き場がきれいに清掃されているかを見ることで、居住者のマナー意識や管理会社の業務遂行力を把握できるでしょう。
また、エントランスにある掲示板に注目し、情報の更新頻度や、生活トラブルに関する注意喚起が長期間貼られたままになっていないかを確認することも大切です。
さらに、駐輪場に放置自転車がないか、集合ポストの周りに不要なチラシが散乱していないかなども、管理の質を捉えるための重要なチェックポイントとなります。
専有部分の劣化状況
実際に暮らす部屋である専有部分の劣化状況も、内見時に見極めたいポイントです。特に、窓枠の周辺に発生している黒ずみや壁紙のはがれは、断熱性の不足によって結露が生じているサインである可能性が高いです。
また、キッチンや洗面所、トイレといった水まわりの設備周辺に、過去の水漏れの形跡やカビが発生していないかも確認しておきましょう。
給湯器や換気扇など、生活に欠かせないその他の設備についても、異音がしないか、正常に作動するかなどの不具合を事前に点検しておくことで、購入後の想定外の出費を防ぐことができます。
中古マンションを探すときに確認すべきポイント
中古マンションの購入を検討する際には、間取りや価格だけでなく、建物の構造や制度に関する条件も把握しておく必要があります。以下の4つの項目を確認しておきましょう。
- リノベーションができるか
- 省エネ基準の適合状況
- 新耐震基準で建てられているか
- 駐車場のタイプや空き状況
リノベーションができるか
購入後に内装を変えたい場合は、自分の希望する改修工事が可能な物件かどうかを事前に確認することが重要です。柱ではなく壁で建物を支える「壁式構造」の物件では、間取りを変更する際に壊すことのできない壁が存在します。
また、管理規約によって使用できる床材が厳しく指定されていたり、水まわりの設備移動が制限されていたりすると、理想の間取りを実現できない可能性があります。
さらに、床下や壁の内部にある配管が老朽化している場合、目に見えない部分の工事によって追加費用が発生するリスクも想定しておきましょう。
省エネ基準の適合状況
住宅ローン控除を利用する場合、建物の省エネ性能の確認が欠かせません。2026年以降に入居するケースでは、物件が省エネ基準に適合しているかどうかによって、控除の対象となる借入限度額が異なります。控除の適用条件が変われば、結果として戻ってくる税金の総額にも差が生じます。
中古マンションの取引においては、売主側で省エネ基準を満たしていることを示す証明書類を取得していないケースもあり得ます。契約を結んでから慌てないよう、証明書が発行可能かどうかを事前に不動産会社へ確認しましょう。
住宅ローン控除の適用条件や注意点については、以下のページで詳しく解説しています。
中古マンションも13年に延長！2026年住宅ローン控除の条件と「損しない」選び方
新耐震基準で建てられているか
安心して生活できる住まいを見つけるためには、建物の耐震性能をチェックすることが大切です。1981年6月以降に建築確認を受けた建物に適用されている「新耐震基準」がひとつの判断の目安となります。
ただし、それ以前の基準で建てられた「旧耐震基準」の物件であっても、適切に耐震補強工事がおこなわれ、耐震基準適合証明書を取得しているケースもあります。
耐震性能の違いは建物の安全性だけでなく、住宅ローン控除の利用や地震保険の割引率などにも影響を及ぼすため、建築確認がおこなわれた日付を確認しておきましょう。
駐車場のタイプや空き状況
自家用車を所有している場合は、マンション敷地内に駐車場があるかどうかの確認が必要です。物件探しをスムーズに進めるためにも、以下のポイントを把握しておきましょう。
- 敷地内の駐車場の有無と空き状況
- 駐車場のタイプ（平置きや機械式など）
- 駐車可能な車のサイズ制限
- 月額の使用料
敷地内に駐車場が完備されていても、現在空き区画があるとは限りません。満車の場合は、近隣で月極駐車場を別途借りる必要があるため、周辺の空き状況も確認しておきましょう。
また、機械式駐車場や立体駐車場の場合は、車高や車幅、重量などに制限が設けられており、所有している車が入らないケースもあります。駐車場のタイプや毎月の使用料も含めて、不動産会社へ事前に確認しておくことが大切です。
中古マンションの探し方で見られる失敗例
事前に情報を集めて慎重に物件を選んでも、思わぬ落とし穴にはまってしまうケースがあります。ここでは、中古マンションの探し方で起こりやすい失敗例について、資金面と性能・建物面から見ていきましょう。
資金面での失敗例
物件価格だけでなく、購入後のランニングコストや追加工事の費用を見落としたことによる失敗が見られるケースがあります。たとえば、以下のような事例が挙げられます。
- 購入後に修繕積立金が値上がりし、家計を圧迫している
- 住宅ローン控除の利用を想定していたが控除対象外だった
- リノベーションに想定以上の費用がかかった
目先の購入費用だけにとらわれず、将来的な修繕積立金の値上がりや、住宅ローン控除の適用要件を事前に確認することが大切です。改修が必要な場合は、見えない位置にある配管などの劣化による修理・交換も見積りに含めておきましょう。
性能・建物面での失敗例
建物の構造や管理に関するルールを把握していなかったために、入居後に後悔するケースも少なくありません。性能や建物面においては、次のような失敗例が見られます。
- 上下階や近隣からの生活騒音が気になってしまう
- 管理規約の制限によって希望の間取りに変更できなかった
- 入居したあとに大規模な建て替えの計画が持ち上がった
現地で音や陽当たりなどの環境を確認するとともに、管理規約や総会の議事録に目を通しておくことが重要です。そうすることで、入居後の生活イメージと実際のギャップを小さくできます。
後悔しないためのポイントは、以下のページも参考にしてください。
中古マンションは買うなといわれる4つの理由！後悔しないための注意点も解説
中古マンションの探し方に関するよくある質問
中古マンションの購入を検討し始めると、さまざまな疑問や不安が生じるものです。ここでは、物件探しにおいて多く寄せられる3つの質問について解説します。
- 購入を控えるべきマンションの特徴を教えてください
- マンションの1階はなぜ人気がないのでしょうか？
- マンション購入後に直面しやすいトラブルは何ですか？
購入を控えるべきマンションの特徴を教えてください
購入を慎重に判断すべき特徴のひとつとして、必要な時期に大規模修繕がおこなわれていない物件や、長期修繕計画が存在しない物件が挙げられます。
定期的なメンテナンスが施されていない建物は、外壁や配管などの劣化が早く進行しやすく、安全性や居住性に影響を及ぼします。また、将来的に計画外の多額な修繕費用が必要となり、一時金の負担がかかるリスクも考えられます。
建物の寿命を延ばし、安全に暮らし続けるためには計画的な修繕が不可欠であるため、管理体制が整っていないマンションは避けた方が良いでしょう。
マンションの1階はなぜ人気がないのでしょうか？
マンションの1階部分は、通行人からの視線が入りやすく、空き巣などの防犯面に対する不安を抱かれやすい傾向があります。また、上層階と比較すると、陽当たりや風通し、眺望を確保しにくい点も敬遠される理由のひとつです。
そのため、購入を検討する際は、フェンスや植栽による目隠しがあるか、防犯カメラなどのセキュリティ体制が整っているかを現地で確認しましょう。
一方で、1階には特有のメリットも存在します。エレベーターを待たずに外出できるほか、小さな子どもがいる家庭でも階下への足音を気にする必要がありません。また、専用庭を設けられる物件があるのも魅力です。
マンション購入後に直面しやすいトラブルは何ですか？
購入後によく見られる問題として、生活音による騒音トラブルが挙げられます。それぞれの家庭で生活リズムが異なるため、上下階や隣室からの足音や話し声がストレスとなるケースがあります。
次に注意したいのが、配管の経年劣化を原因とする水漏れです。老朽化した配管から水が漏れると、階下の部屋に被害を与えてしまったり、逆に上階から水が漏れてきて損害が生じたりするリスクが存在します。
また、一部の居住者が管理費や修繕積立金を滞納していると、将来の修繕工事が計画通りに進まないなど、マンション全体の運営にかかわる金銭的な問題に発展する恐れもあるでしょう。
まとめ
中古マンションの購入で後悔しないためには、資金計画とエリア選定に加え、建物の管理状況を見極めることが重要です。修繕積立金や耐震基準などの条件を把握して物件選びを進めましょう。
ポータルサイトで相場を把握したら、専門の不動産会社へ相談すると希望の住まいを見つけやすくなります。
弊社オークラヤ住宅でも、マンション購入のご相談を以下より承っております。
購入のお問合せ｜マンション売却・購入・住みかえならオークラヤ住宅
専門知識を持つスタッフが住まい探しをサポートいたします。お気軽にご相談ください。
